Mye av kritikken mot dagens byplanlegging er at den er preget av forhandlinger. Det er behov for bedre dialog mellom offentlige og private aktører om hvordan man skaper en god by sammen.

– En stor utfordring i byutviklingen er å balansere forutsigbarhet og fleksibilitet for utbygger, sier forsker Heidi Bergsli ved By- og regionforskningsinstituttet NIBR på OsloMet.

Hun sier det også er viktig at kommunen får ivaretatt ulike samfunnsmål og en demokratisk planprosess, samtidig som prosessen er effektiv. 

– Det krever tillit, kunnskap og mot.

Sammen om en ny prinsipplan

Et pilotprosjekt har prøvd ut en ny modell for samarbeidsdrevet planlegging. Prosjektet er tilknyttet utviklingen av en ny bydel på Bergeløkka i Larvik.

Det går ut på at utbygger Fritzøe Eiendom AS og Larvik kommune jobber frem en såkalt prinsipplan for en ny bydel sammen. De skal komme frem til en mer omforent forståelse for hvilke funksjoner og kvaliteter som er viktig å sikre.

Bergsli har sammen med kollega Gro Sandkjær Hanssen fulgt prosessen tett. De har kartlagt erfaringer som kan være nyttig når andre kommuner skal planlegge bydeler.

Stor strategisk betydning

Bergeløkka i Larvik ligger flott og sentralt til. Farrisvannet strekker seg utover på den andre siden av E18, Bøkeskogen er tett på og sentrum av Larvik by et steinkast unna.

Området har stor strategisk betydning for Larvik. Det kan bidra til å styrke kvalitetene som gjør småbyer slik som Larvik attraktive.

Bergeløkka ligger nemlig nært både hovedvei og jernbanestasjon. Det gjør stedet godt egnet for kontornæringer. Det gjør det også mulig å samle lokaltilbud som butikker, kaféer, apotek og helsetjenester. 

Byen Larvik ligger sentralt i det folkerike by-beltet i Vestfold og Telemark. Ved å bygge flere attraktive boliger i området vil byen i tillegg koble seg tettere på bo- og arbeidsmarkedet i regionen.

Ny måte å utvikle en bydel

Som oftest blir det ikke laget en plan for et større område. Vanlig praksis er ofte det som blir kalt «bit-for-bit»-planlegging. 

Det betyr at utbygger selv tar initiativ til detaljerte planer og utformer forslaget alene. Kontakten med kommunen er for det meste i forhandlingsmøter.

Siden Bergeløkka er et privateid område med stor verdi for byen, ønsket Larvik kommune å legge til rette for en mer strategisk prosess. Der blir kommunens overordnede mål for byutviklingen tatt hensyn til.

Kommunen tok derfor initiativ til å prøve ut en ny modell for samarbeid tilknyttet prinsipplanen. Modellen var inspirert av liknende strategiske planer i Oslo, Trondheim og Tønsberg. 

Tydelige signaler

En prinsipplan kan gi tidlige og tydelige signaler. Det kan sikre større forutsigbarhet i utviklingen av et område.

Planen kan gi en mer strategisk utvikling siden noen omforente prinsipper styrer den videre planleggingen av hvordan arealene skal brukes. Den blir så en viktig ramme for utformingen av de mer detaljerte planene senere.

Det er første gang modellen testes ut i Larvik. Derfor ønsket kommunen at prosessen skulle evalueres.

– Vi har vurdert om prosessen har vært preget av reelt samarbeid og likeverdighet, god forankring og om det bygger på et tilstrekkelig kunnskapsnivå, sier Bergsli.

Forskerne har fulgt samarbeidet om planprosessen. De har deltatt i arbeidsmøter og gått gjennom dokumenter.

Ønske om å lære

– At vi har fått mulighet til å reelt delta i prosessen, vitner om at partene ønsker å lære. De er modige i sin åpenhet om at en kan feile. Det er ikke til å unngå når man eksperimenterer med tiltak og verktøy sammen med nye aktører, sier Bergsli.

Hun sier at Larvik kommune og Fritzøe Eiendom har hatt et tett samarbeid hjulpet av en felles visjon for byutviklingen.

– Det blir også en god forståelse av hverandres roller når tillit er bygd opp i en liten gruppe personer som samarbeider tett på tvers av organisasjonene, sier hun.

Det bidrar til større gjensidig anerkjennelse av at hensynene en kommune og en utbygger må ta, er forskjellige, men like rasjonelle.

– Et tett og tillitsbasert samarbeid mellom utbygger og kommune gjennom hele planprosessen kan derfor være en vinn-vinn for nye byområder i småbykommuner, sier Bergsli.

Balanse mellom forutsigbarhet og fleksibilitet

Både kommunen og eiendomsutvikler mener at avklaringer på forhånd vil gi forutsigbarhet videre i utviklingsprosessen. Avklaringene bestemmes i prinsipplanen.

Forutsigbare rammer er viktig for utbyggere. De skal gjøre store investeringer. For eksempel må utbyggere redusere risikoen for at kommunens rammebetingelser ikke endres etter at prosessen er i gang. Det kan betingelser som høyde og volum på bygg. Ved å avklare en del prinsipper på strategisk nivå kan også flere samfunnsbehov som kommunen vil sikre, bli ivaretatt tidlig.

På Bergeløkka for eksempel kan en vellykket utbygging bidra til en bærekraftig byutvikling i Larvik. Dette er nedfelt i en egen strategi for bærekraft. Den bygger på både kommunens og utbyggers mål for bærekraft.

Sandkjær Hanssen påpeker at områdeutvikling er langsiktige prosesser. Prinsipplanene må derfor balansere mål om fleksibilitet og forutsigbarhet.

Hensikten er å gjøre en del av prinsippavklaringene på strategisk nivå. Et eksempel på en slik avklaring kan være hva slags funksjoner området skal ha. Det kan være slik som bolig, næring og tjenestetilbud, og forholdet mellom dem.

– Slik avklaringer kan bidra til at prosessen som utbygger har med å regulere detaljene, går raskere, sier hun.

Da kan også utviklingen av området komme fortere i gang.

– Det sentrale spørsmålet nå er likevel om fleksibiliteten som fortsatt ligger i planen gjør at vanskelige dilemmaer bare har blitt flyttet videre til neste steg i prosessen, sier Bergsli.

Det er blant annet en del uavklart om kvalitetsnivået på løsninger i de offentlige rommene. Et eksempel på dette er en veiing av hensyn til beboernes bilbruk versus hensynet til fotgjengere og trygge offentlige rom.

Ett kontaktpunkt

En annen erfaring som andre kommuner kan lære av, er at Larvik hadde en koordinerende kontaktperson gjennom hele prosjektarbeidet. Det gjorde kommunikasjonen enklere for utvikleren. Utvikler fikk ett kontaktpunkt mot kommunen.

Det har imidlertid vært en utfordring at kommunen ikke har hatt ressurser til å involvere flere fagpersoner.

– Det kunne ført til større diskusjoner om hvilke offentlige funksjoner som bør være på Bergeløkka. Det kunne også gitt grobunn for nye måter å organisere planarbeid på i kommunen, sier Sandkjær Hanssen.

Men i mindre kommuner med små økonomiske ressurser er det krevende å jobbe godt på tvers av avdelinger og sektorer. Det er gjerne enklere å få til samarbeid på tvers av sektorer i prosjekter enn i vanlig driftsoppgaver.

Bergsli sier det derfor kan være lurt å sette opp en intern prosjektgruppe. Den bør ha tydelige oppgaver, som hele tiden bidrar i byplanprosjekter og hvor deltakerne forankrer arbeidet i avdelingene sine, sier Bergsli.

Et godt grunnlag for offentlig-privat samarbeid 

Norske småbyer trenger å tenke mer helhetlig rundt utvikling av områder. Dette er sentralt for å skape attraktive steder for bolig og næring. For å få til det må lokalisering, infrastruktur og tjenestetilbud bli sett på som en del av utviklingen.

Samarbeidsmodellen som Larvik valgte å teste, gir kommunen mulighet til å jobbe systematisk sammen med utbygger fra starten av. Det betyr at gjensidig tillit og forståelse, samt dypere faglige diskusjoner av ulike løsninger og kvaliteter, skaper kontinuerlige avklaringer.

Begge parter får ivaretatt sine strategiske interesser og behov, som detaljplanleggingen i senere fase skal bygge på.

– Dette er en fordel ved samarbeidsmodellen. Det kan bidra til bedre planprosesser. Resultatet blir bedre for byen som helhet. Dette kan småbykommuner lære av, sier Bergsli.

Referanse:

Heidi Bergsli og Gro Sandkjær Hanssen: Nye samarbeidsmodeller i områdeutvikling: Gjennomføring av planprogram med prinsipplan for Bergeløkka i Larvik (PDF). Rapport fra NIBR OsloMet, 2024. 

Artikkelen er produsert og finansiert av OsloMet – storbyuniversitetet

OsloMet – storbyuniversitetet er én av over 80 eiere av forskning.no. Deres kommunikasjonsansatte leverer innhold til forskning.no. Vi merker dette innholdet for å tydelig skille formidling fra uavhengig redaksjonelt stoff.
Her kan du lese mer om ordningen.

Les også disse sakene fra OsloMet:

• 

  Hvordan kan vi begrense tapet av natur når vi bygger vindkraftverk?

• 

  Ikkje alle vil hjelpe sine gamle foreldre. Kvifor?

• 

  Borgerlønn førte ikke til at flere kom i jobb

• 

  Ny rapport: Store endringer i norske ungdommers fritid

• 

  Ny rapport: Nordmenn er mer skeptiske til Russland nå enn for to år siden

• 

  Gatehospitalet i Oslo: – Flere av vennene mine har valgt å dø her

Les flere saker laget av OsloMet

forskning.no vil gjerne høre fra deg!
Har du en tilbakemelding, spørsmål, ros eller kritikk? TA KONTAKT HER