Dette gir nye utfordringer, både i forhold til det offentliges kontroll med byutviklingen, hvordan kommunen bruker den myndighet de har, og hvordan vi som innbyggere påvirkes av privatiseringen.

- Arkitektkonkurransen om utbygging av Tjuvholmen er et godt eksempel på hvordan det private næringslivet får en stadig større rolle, sier August E. Røsnes som er professor i arealplanlegging ved Norges landbrukshøgskole (NLH).

- Kommunene lyste ut en arkitektkonkurranse allerede før området er regulert, det vil si før kommunepolitikerne har vedtatt hva området og arealene skal brukes til. I praksis betyr det at et privat utbyggerfirma får stor innflytelse på hvordan det skal se ut på Tjuvholmen. Det behøver ikke bety at løsningen ikke blir god for Oslos befolkning, men det viser hvordan utviklingen har gått de senere årene sier Røsnes.

Han er i gang med et forskningsprosjekt som ser på hvordan ulike land planlegger og gjennomfører byutvikling.

Kommunene mer tilbaketrukket

Utbygging og bruk av arealer blir bestemt av kommunene gjennom lover og offentlig regulering. Gjennom sin planlegging prøver kommunene å styre når, hvor og hva man kan bygge, og hvordan omgivelsene bør utformes arkitektonisk for å virke tiltalende.

- De siste årene har kommunene gradvis fått en mer tilbaketrukket rolle i lokal planlegging og prosjektgjennomføring. De er mindre aktive når det gjelder å skaffe seg tomter for utbygging, og mer nølende til å bruke kommunens skatteinntekter til utbygging av infrastruktur, anlegg og bygninger for lokal service. Til gjengjeld får ulike grupper av grunneiere, utbyggere og finansinstitusjoner et sterkere grep om utviklingen sier Røsnes.

Utbyggingsavtaler

- Et eksempel på privatisering er forskjellige utbyggingsavtaler som er blitt vanlig de siste årene. I en del kommuner inngår for eksempel entreprenørfirmaer avtaler om å bidra med betaling for fellesgodene i kommunen. Det kan dreie som om investeringer til barnehager, skoler, gamlehjem, eller andre typer infrastruktuelle fellesgoder, som vei-, vann- og avløpsnett.

- En av konsekvensene blir at de nye boligene blir dyrere, og de som kjøper må ut med en høyere pris enn de ellers hadde trengt. Når markedsprisen på nye boliger stiger, vil det også føre til at prisen på bruktboliger øker. Om vi ønsker en slik utvikling eller ikke, er i grunnen bare vi selv og politikerne som avgjør, sier Røsnes.

Misbruk av myndighet

- Det kan være problematisk at kommunene tøyer sin myndighet litt for langt når de inngår slike utbyggingsavtaler. De som ønsker å bygge, må gjennom plan- og bygningsetaten i kommunen for å få byggeprosjektene godkjent. Dermed kan kommunene “låse” utbyggeren ved å si at de bare får bygge på den betingelsen at de betaler for fellesgoder.

- Dette er eksempler som vi kjenner fra mange europeiske land. I noen av disse landene er denne måten å bruke reguleringsmyndigheten på utsatt for korrupsjon, for eksempel ved at fremstående personer i kommunen får bygd egne villaer bekostet av utbygger. Derfor ønsker man å begrense denne formen for myndighetsutøvelse og bruk av avtaler innenfor EU-området, sier Røsnes.

OPS et alternativ

Et alternativ til slike utybyggingsavtaler er det som kalles “Offentlig privat samarbeid” (OPS).

OPS er en ny type forpliktende partnerskap mellom det offentlige og næringslivet. Her er det kommunen som finansiell enhet som lager en avtale med næringslivet. Dette gir klarere linjer for begge parter, blant annet fordi denne typen avtaler i større grad blir kontrollert av en utenforstående part.

Næringslivet bygger og kommunen leier

Ullensaker kommune er en av de første kommunene i Norge som har etablert denne typen samarbeid.

I stedet for at kommuner bygger for eksempel skoler, barnehager og sykehjem, er det private firmaer som gjør dette. Når utbyggingen er ferdig kommer kommunen inn som leietaker.

Kommunene bruker skatteinntektene på å leie lokalene og drive virksomheten, for eksempel skoler. Her er det ikke private boligkjøpere som bekoster fellesgodene i kommunene, slik det blir ved utbyggingsavtaler.

Utgiftene til fellesgodene legges på alle skattebetalere i kommunen.

- Ved å forske på hvordan kommunen bruker sin reguleringsmyndighet, og hvordan samspillet mellom næringslivet og kommunen er, får vi mer kunnskap og større mulighet til å styre byutviklingen i den retning vi ønsker, sier Røsnes.