Samtidig som Bjorn tar for seg eiendomsmarkedet og miljøfaktorer i Sør-øst Norge, studerer han USA på samme måte.

Også det amerikanske boligmarkedet er hett, og for amerikanerne som oss er bolig den desidert største investeringen.

Vanndrevne priser

Andrew Bjorn er bare underveis med sitt doktorarbeide ved Universitetet for miljø- og biovitenskap (UMB), men tør komme med en ikke uventet konklusjon:

- En rekke miljøfaktorer kan ha betydning for hva folk er villige til å betale for fast eiendom, men den klart viktigste er vann. Utsikt til vann prises høyere enn for eksempel avstanden til skog og vegetasjon, slår han fast.

Med utsikt til vann menes åpenbart ikke kloakk og sølepytter. En elv, et vann og spesielt sjøen øver derimot magisk tiltrekning på oss. Bare et glimt av vann fra boligen er verdt store penger, og jo bedre utsikt, jo bedre pris.

Trender som påvirker

Og ellers: hva betyr luftforurensing, kvaliteten på lokale skoler eller en estetisk utsikt for den som kjøper bolig? Såvel positive som negative miljøfaktorer kan bli viktige.

Eiendomsmegleren på sin side må foreta en prisvurdering av det samme, og bedømme verdien av adgang til sol, nærhet til skog eller park, trafikkstøy og mye annet det ikke finnes regler eller normer for.

- Det er en svært vanskelig vurdering, som de like fullt foretar. De må gjøre det ut fra sin egne små-skala erfaringer og kunnskaper, sier Bjorn.

Doktor-stipendiatens forskning foregår i større skala, men med færre faktorer.

- Profesjonelle eiendomsmeglere drar inn mer detaljert informasjon om boligene enn meg og kan være mer presise, mens jeg kan dra brede slutninger for hele bolig-markedet.

- Det er viktig å kunne se hvordan de større trendene i en region påvirker prisene, sier Bjorn.

Vil ha bygging for folks preferanser

Selv om vi ikke vet om folks miljøpreferanser er medfødte eller kulturelt betinget, finnes det en rekke alminnelig aksepterte fordeler ved å bo nær naturen.

Svært mange mennesker i USA er allikevel avskåret fra større naturområder til daglig, og må i stedet takle negativ påvirkning i de nære omgivelsene.

Andrew Bjorns hovedfokus er å undersøke miljømessige preferansers virkning på markedsprisen.

Hans virkelige interesse ligger likevel i å fremme bygging og utvikling som tar folks preferanser på alvor, og som tar vare på viktige miljøsystemer i omgivelsene.

- En hel masse utvikling skjer uten at preferenser for det naturlige miljøet vektlegges. Dette bringer fram spørsmålet om vern.

- Myndigheter har ikke midler til å beskytte alt landskap de ønsker, men det finnes kritiske saker der de bør gripe inn.

Bjorn forteller at det i hans hjemstat Washington ble gjennomført folkeavstemning for å bestemme kompensasjonen til en utbygger som ble pålagt restriksjoner i bruk av landskapet.

Større hus, men ikke hytte

I Norge er Bjorns fokus på sør-øst Norge, hvorfra han for tiden samler inn data og derfor venter med konklusjonene. Men eiendomsmarkdet i USA og Norge generelt uttaler han seg gjerne om.

- Amerikanere har større hus, men til gjengjeld ikke hytte. Prisene er helt ville også i USA. Noen steder stiger de mer enn lønna, og stadig flere tar nye lån for å dekke forbruk, med dekning i huset.

- Folk kjøper dessuten hus selv med dårlige lånebetingelser, selv om mange av dem allerede lever økonomisk på kanten.

Ikke i min bakgård

Det amerikanere og nordmenn virkelig har felles i boligveien, er at vi investerer mye mer i huset enn i noe annet - økonomisk og ellers. Huset er ikke bare en gjenstand, men den mest verdifulle eiendelen for svært mange husholdninger.

- Derfor er mange følsomme for hva som skjer rett utenfor deres eiendom. Om det foregår en utbygging i nærheten, om for eksempel en kraftlinje settes opp, vil folk vanligvis ha en “ikke i min bakgård”-holdning.

Delvis fordi utbyggingen kan true verdien av det som er investert.

- Om vi legger til den svært personlige forbindelsen vi alle har med våre hjem, ser vi at all forskning på hus og bolig blir langt mer enn upersonlige økonomiske spørsmål.

- Det er det som gjør dette virkelig interessant, sier doktorgrads-student Andrew Bjorn fra Seattle, USA.