Banklån til mennesker som ikke kunne betale for seg var trolig den viktigste årsaken til USAs boligboble. I noen områder bidro boligmangel til å forsterke effekten.
Los Angeles 2008: Flere drives fra hus og hjem og USAs boligkrise blir stadig verre. Långivere tar på seg skyld, salget av nye boliger faller, boligbyggingen stagnerer, lånekrisen varer og tvangssalgene eksploderer. (Foto: Scanpix, Gry Winther)
Økonomen André Kallåk Anundsen har i en doktorgrad sett nærmere på det amerikanske boligmarkedet. Han konkluderer med at boligboblen USA opplevde på 2000-tallet, sannsynligvis har én hovedårsak:
Banklån til lite betalingsdyktige låntakere, såkalte subprimelån. I noen områder bidro begrensninger i boligtilbudet til å forsterke denne effekten.
Disse konklusjonene trekker han etter å ha analysert regionale prisforskjeller i de 247 største byområdene i USA i perioden 2000-2010.
- Utover 2000-tallet steg de nasjonale boligprisene i USA mye, men det var store forskjeller innad i landet. Jeg har sett nærmere på hva som kjennetegnet områdene der prisene steg mest, for siden å falle mest, sier Anundsen.
De velmente, skjebnesvangre lånene
Anundsens studier tyder på at subprimelånene har vært en viktig pådriver til den amerikanske boligboblen.
- Disse lånene ble gitt til låntakere som tidligere ikke hadde blitt ansett som kredittverdige, og noe av hensikten var å gi dem en sjanse til å komme inn på markedet. I områder med mange fattige ble det gitt flere slike lån enn andre steder. Ofte var det disse stedene som i ettertid opplevde de største prisfallene, sier Anundsen.
Regulerte områder ble hardest rammet
Anundsen løfter også fram en annen stor driver bak den amerikanske prisveksten, nemlig begrensningene i boligtilbudet.
- Noen områder i USA har geografiske restriksjoner på hvor det kan bygges. For eksempel kan innsjøer eller høye helninger gjøre det dyrere å bygge. Også regulatoriske restriksjoner kan gjøre byggeprosessen dyrere. Områder med mange slike restriksjoner har hatt en forsterkning i boligprisøkning og fall, sier han.
- Spesielt var det kombinasjonen av boligrestriksjoner og subprimelångivning som forsterket både oppgangen og nedgangen.
Reguleringer forsterket krisen
En spiraleffekt bidro til at prisene gikk oppover: Prisøkningen gjorde at husholdningenes panteverdier økte, og dette gjorde at de kunne øke låneopptaket sitt. Prisene steg ytterligere. Dette kalles en pris-kredittspiral.
- Vanligvis vil markedet svare på høyere etterspørsel med å øke tilbudet av boliger, men dette skjer i mindre grad i et regulert marked. Slik ble spiralen forsterket, og prisene vokste raskt, sier Anundsen.
Etter hvert skjønte boligbyggere imidlertid at de kunne tjene penger i et marked der prisnivået var høyt. Dette førte til mer boligbygging på sikt – til tross for mange restriksjoner.
- Da boligmarkedet snudde, hadde disse områdene både veldig høye boligpriser og et høyt tilbud av boliger, noe som bidro til å forsterke nedgangen, forklarer Anundsen.
Tegn til spiraleffekt i Norge
Anundsen vil være forsiktig med å trekke paralleller mellom det norske og amerikanske boligmarkedet. Men en del av doktoravhandlingen har vært å undersøke om det finnes en pris-kredittspiral i det norske boligmarkedet. Svaret er ja.
