Hvert år blir tusenvis av boliger solgt i Norge, men dessverre ender ikke alle boligsalg like fredelig.

Noen ender i norske rettssaler etter at kjøper har klaget på mangler ved boligen eller eiendommen, og selger har avvist kravet.

– Mitt inntrykk er at altfor mange slike tvister havner i rettssalen, og slik bør det ikke være. Satt litt på spissen kan man kalle det et «sykdomstegn», for ideelt sett bør det være langt færre slike saker.

– Kanskje er det noe ved lovverket som ikke fungerer, sier stipendiat Harald Benestad Anderssen ved Det juridiske fakultet ved Universitetet i Tromsø (UiT).

Han holder nå på med en doktorgrad hvor han blant annet skal se nærmere på årsakene bak slike rettstvister og om det er noe ved lovverket som kan forbedres.

En stor investering

For de fleste av oss er kjøp av bolig den største økonomiske investeringen vi gjør i livet.

Dessverre skjer det ikke helt sjelden at forventningene man har, ikke blir møtt: Kjelleren tar inn vann, garasjen står delvis på kommunal eiendom eller boligens areal var mye mindre enn man fikk opplyst av selger.

Slike problemstillinger hører i rettslig forstand hjemme under mangelspørsmålene i kjøpsretten.

– Mitt forskningsprosjekt dreier seg om å finne ut hva som utgjør en mangel og se om det finnes fellesnevnere i mangelspørsmålene.

– Formålet med forskningen er å finne frem til løsninger som kan forenkle rettsanvendelsen og redusere antallet tvister mellom kjøper og selger, opplyser Anderssen.

Bedre før

Anderssens inntrykk er at det i årene mellom 1945 og fram til 1993 var langt færre boligtvistesaker i rettsapparatet enn det er nå.

I 1993 trådte den nye loven om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) i kraft, og den kan ha spilt en betydelig rolle i oppblomstringen av antall boligtvistesaker.

– Hvor stor rolle er vanskelig å si, men den kan i større grad ha bevisstgjort folk på deres rettigheter ved eiendomskjøp. Rettighetene har også fått mye omtale i media.

Men det er ikke bare loven som er skyld i flere tvister.

– Kanskje er det blitt for lett for folk å gå til retten? For mange advokater kan det dessuten være god butikk å krangle med selgers eierskifteforsikringsselskap, sier Anderssen.

Krangler om vann og areal

Ifølge Anderssen ser det ut til at noen typer mangler ved boligen eller eiendommen hyppigere blir påklaget enn andre.

– Etter det jeg kan se, er det ofte tvister knyttet til vann. Da er det gjerne snakk om vann som kommer inn i kjelleren, vannlekkasje fra bad i andre etasje ned til første etasje eller vann gjennom taket. Arealmangler er en annen hyppig årsak til krangel.

– For eksempel når tomta eller innendørs areal viser seg å være mindre enn det kjøper trodde, sier han.

Som kjøper må man kunne stole på at de opplysningene som gis om eiendommen er korrekte. Er de ikke det, så er det selgers ansvar selv om det er takstmenn eller meglere som har gitt de unøyaktige opplysningene.

– Det har Høyesterett fastslått i et par dommer. Når megler eller takstmenn gir opplysninger, så er det akkurat det samme som at selger har sagt det. Dette er et konfliktfylt område og det er ofte her det skjærer seg.

Men hva utgjør en mangel? Er det en økonomisk avveiing for kjøper?

– Noen mener at dersom en utbedring beløper seg på tre-fire prosent av kjøpesummen, så må det betegnes som en mangel.

Det vil si at for en bolig til to millioner kroner så må mangelen koste minst 80 000 kroner å utbedre.

Men jeg mener dette er en fullstendig feil måte å foreta en mangelvurdering på. Juss er ikke matematikk, det er mer komplisert enn som så. Man må for eksempel også ta i betraktning hva selger har opplyst om tilstanden på boligen, alderen på boligen og kjøperens egne undersøkelser i forkant, sier Anderssen.

Vinninga opp i spinninga

Det er ikke hensiktsmessig at alle kan gå til sak om alt. Ikke bare er det uheldig at samfunnets ressurser skal brukes på krangler, men ofte er det også økonomisk bortkastet for mange kjøpere. Ofte går nemlig vinninga opp i spinninga.

Harald Benestad Andersen viser til et tenkt eksempel hvor en kjøper krever 200 000 kroner i prisavslag av selger for en mangel ved boligen.

Saken havner i tingretten hvor det ikke er uvanlig at kjøper må betale et advokatsalær på 80 000 kroner, samt 30 000 kroner i honorar til sin takstmann.

Selv om kjøper vinner fram i tingretten, så anker selger til lagmannsretten. Også her må kjøper ut med 80 000 kroner i advokatsalær og 30 000 til sin takstmann.

Så kommer lagmannsretten fram til at kjøper hadde rett og dermed et krav på 200 000 kroner i prisavslag. Men retten mener også at saken er så tvilsom at selger hadde grunn til å gå til sak, og da må hver av partene dekke sine egne omkostninger.

Situasjonen for kjøper er da at han har hatt til sammen 220 000 kroner i advokat- og takstmannsutgifter. Av dette dekker kjøpers rettshjelpsforsikring 100 000 kroner, men forsikringsselskapet krever en egenandel på 25 000.

Det endelige regnestykket viser at kjøper har hatt 145 000 kroner i utgifter.

– Kjøperen fikk som sagt 200 000 kroner i lagmannsretten, men etter at utgiftene er trukket fra sitter han igjen med 55 000 kroner etter å ha slåss i flere år. Da kan man med rette spørre om det var verdt det, sier Anderssen.

Risiko

Han viser også til et eksempel fra virkeligheten. En kjøper gikk til sak mot selger, og ble tilbudt 50 000 kroner i prisavslag før saken kom opp i retten.

Kjøper var ikke fornøyd med dette og brakte saken inn for tingretten. Her ble han tilkjent 40 000 kroner, men retten mente også at kjøper burde betale selgers saksomkostninger på 45 000 kroner siden han avslo selgers første tilbud.

Det var nemlig et tilbud retten anså som rimelig og som de mente kjøper burde ha akseptert. Kjøper måtte også betale egne advokatutgifter som var 10 000 kroner. Hele rettssaken medførte til slutt et netto tap for kjøper på 15 000 kroner.

– Å sitte igjen med tap er alltid er en risiko ved å gå til sak, sier Anderssen.

For mye ansvar på selger?

Om kjøper ikke ønsker å gå til sak mot selger, kan han eller hun gå til sak mot megler eller takstmann. Økonomisk kan det likevel komme til å gå ut over selger.

– La oss si at selger har opplyst at eiendommen er på 800 kvadratmeter. Megler oppgir likevel til kjøper at den er 110 og på den måten får selger mer for eiendommen enn den er verdt.

– Så går kjøperen til sak mot megleren, vinner og får penger tilbake. Da kan megleren kreve pengene tilbake av selger, siden selger tjente urettmessig på sitt eiendomssalg. Høyesterett har fastslått at dette er mulig.

Så selv om selger handlet i god tro og det var megler som gjorde feilen, så kan i verste fall selgeren sitte igjen som svarteper. Det kan virke urimelig, men Høyesterett har sagt at slik er det.

– Muligens har man gått for langt i å beskytte kjøpere og ansvarliggjort selgeren i for stor grad? Her bør det være et balansepunkt, for ideelt sett bør man ha en lov som gjør at folk forstår hvilke rettigheter og plikter de har.

For både kjøper og selger vil det være en fordel å ha en lov som fordeler like mye risiko – et punkt som framstår rimelig for begge parter.

– Og hvis det oppstår en tvist så bør loven være utformet slik at man kan komme til en løsning på enklest mulige måte, og før saken har pådratt seg alt for høye omkostninger, avslutter Harald Benestad Anderssen.