Bakgrunnen for NHH-professorens heller dystre analyse er at mange av dem som har kjøpt andel i borettslag med høy fellesgjeld mens renta var lav, nå begynner å få store økonomiske problemer fordi stigningen i renten på fellesgjelden har ført til sterk økning i husleiene.

I følge Hansen kjennetegnes disse borettslagene ved at andelsinnskuddet er lavt, ofte 15-20 prosent av kostprisen for leilighetene, mens fellesgjelden utgjør 80-85 prosent. Leilighetene er ofte små, men med svært høy kvadratmeterpris.

Lettlurte kjøpere

Hansen forteller at kjøperne av andelsleiligheter med høy fellesgjeld gjerne er unge mennesker, enslige eller par uten barn, og det han kaller ”mennesker som ikke er så bevandret i personlig økonomi”.

- Det ser ut til å være forbausende mange som ikke har vært klar over at man måtte regne med at boligrenten ville stige, og at borettslaget ville måtte dekke inn økte renteutgifter på fellesgjelden ved å øke husleien, fastslår professoren.

- Mange ser heller ikke ut til å ha vært klar over at når borettslaget begynner å betale avdrag på fellesgjelden, så må dette dekkes inn gjennom husleien. Kombinasjonen av økt rente og avdrag på fellesgjelden kan således medføre dramatiske økninger i husleien for andelseierne, fortsetter han.

I følge Hansen har informasjonen til de unge boligkjøperne vært meget mangelfull fra de som har stått bak salget av andelsleilighetene.

- Den som kjøper bevisstgjøres ikke om hvorledes økt boliglånsrente og avdrag på fellesgjelden vil slå ut i husleien.

Spekulanter

Hansen karakteriserer en del av av aktørene i denne delen av boligmarkedet som useriøse og uansvarlige. Ofte er det tale om spekulanter som rehabiliter eldre leiegårder, kontorbygg eller hoteller, som deretter selges som små andelsleiligheter. I følge Hansen har dette vært svært lønnsomt.

Videre forteller han at de unge kjøperne ikke i tilstrekkelig grad ble opplyst om solidaransvaret som følger ved kjøp av denne typen andelsleiligheter.

- Hvis noen får problemer med å betale husleien må de manglende husleieinnbetalingene dekkes inn ved å øke husleien for de øvrige. De som har problemer med å betale husleien vil forsøke å selge andelsleiligheten sin. De vil da kunne oppleve at verdien av leilighetene er mindre enn andelen av fellesgjelden. I så fall er verdien av andelen negativ. Ingen vil være interessert i å kjøpe leiligheten selv om de fikk andelen for kr 1, forklarer Hansen.

- I borettslag der flere andeler ligger ute for salg for kr 1 uten at det lykkes å få solgt andelene, vil det bare være et tidsspørsmål før borettslaget går konkurs.

Ukritiske banker

I følge Hansen er det bankene som til slutt sitter igjen med svarteper.

- Når borettslaget ikke er i stand til å betjene fellesgjelden blir bankene nødt til å bidra til en løsning på problemene. Aktuelle tiltak i den sammenheng er avdragsfrihet og redusert rente på fellesgjelden. Man burde ta opp problemene med bankene før problemene blir akutte, fastslår Hansen.

- Bankene burde ha forutsett denne utviklingen. At de ikke gjorde det vitner om slett bankhåndverk. Det ironiske i situasjonen er at der er Husbanken som har finansiert mange av disse boligprosjektene, kommenterer han.

Erna Solberg

Terje Hansen levner i denne sammenheng lite ære til Høyres boligpolitikk. Han mener at innføringen av private borettslag som Erna Solberg som kommunalminister fikk gjennomslag for i Bondevikregjeringen, ga fritt spillerom til frynsete aktører på boligmarkedet.

- Høyre preges av og til av en grenseløs naivitet og tro på privatsering, konkluderer professoren.