De siste månedene har boligprisene falt, særlig i Oslo. Men vil det fortsette? Ja, ifølge en analyse fra Nordea Market. (Illustrasjonsfoto: bikeriderlondon/Shutterstock/NTB scanpix.)
Ikke boligpriskrakk, men korreksjon
Boligprisoppgangen i Oslo i fjor var vel luftig og kan ikke forklares med inntektsvekst eller rentenedgang. Derfor vil boligprisene fortsette å falle i Oslo, men neppe særlig mer i resten av landet, ifølge en ny analyse.
Etter mange år med kraftig prisvekst, synker nå boligprisene. Mange som vurderer å kjøpe større bolig, lurer derfor på om de bør vente litt til for å få boligen billigere. Ifølge en analyse fra Nordea Markets kommer svaret an på hvor du vil bo.
Boligprisene vil falle mer i Oslo, nærmere fem prosent til, ifølge en rapport fra Nordea Markets som de la frem mandag. Ellers i landet virker prisoppgangen godt forankret i underliggende forhold. Det vil si hvor mye penger kjøpere vanligvis har til rådighet for å kjøpe bolig.
Siden begynnelsen av 2000-tallet har boligprisene steget med 200 prosent. Det tilsvarer at en gjennomsnittsbolig nå koster 4,7 ganger inntekten for en familie i dag, mot bare 3 ganger inntekten for 15 år siden.
Det meste av boligprisoppgangen i Norge utenom Oslo hittil, skyldtes rentefall og inntektsvekst. (Graf: Nordea Markets)
Mye av boligprisstigningen kan forklares med lønnsøkning og rentefall. For i samme periode har inntekten etter skatt for en A4-familie steget med 90 prosent, og i tillegg har boliglånsrenten falt fra syv prosent til 2,5 prosent.
Men i år fikk boligmarkedet en kraftig nedkjøling, som skyldes innstramming i reguleringer for boliglån. Avdragsfrihet for lån som utgjør mer enn 60 prosent av boligverdien, ble ikke tillatt, blant annet.
Er prisnedgangen et tegn på boligkrakk – at den lenge varslede boligboblen endelig har sprukket? Eller er det bare en normal korreksjon?
Ifølge Nordea Markets analyse er prisnedgangen vi har sett de siste månedene, en korreksjon.
Nordea Markets har observert over tid at de som kjøper bolig bruker en ganske konstant andel av inntekten på å betjene renter og avdrag på boligkjøp.
For boligkjøpere i Oslo utgjør andelen 32 prosent, og for resten av landet 22 prosent av inntekten. Det er betydelig dyrere å bo i Oslo, med andre ord.
Analysen er basert på en modell som bygger på hvor mye penger boligkjøpere har til rådighet når de skal kjøpe bolig, det vil si deres inntektsvekst og effekten av fallende renter. Nordea Markets har så gått tilbake i tid for å se hvor mye av boligprisoppgangen som kan forklares med rentefall og lønnsvekst.
Boligprisveksten i Oslo frem til i fjor, kan forklares. Men prisoppgangen i 2016 var løsrevet fra inntekt og rentefall, derfor skal prisene videre ned i hovedstaden, ifølge denne modellen. (Grafikk: Nordea Markets)
Siden år 2000 kan halvparten av prisoppgangen forklares med inntektsøkning og resten med rentefall.
Særlig rentefallet har vært viktig. En renteendring på bare ett prosentpoeng, tilsvarer en boligprisendring på 10 prosent.
Beregnet forklarlig pris på bolig
Annonse
Men da de la inn boligpristallene for Oslo i modellen, fant de at boligprisøkningen i fjor ikke kan forklares med innt
ekt og rentefall. Boligprisene i Oslo vil trolig falle fem prosent til, før prisene er tilbake på et nivå som kan forklares ut fra inntektsvekst og rentefall, mener Nordea Markets.
Høy byggeaktivitet kan riktignok føre til at boligprisene kan falle enda mer i hovedstaden.
For resten av landet fant de ikke dette spriket. Derfor konkluderer de med at de ikke venter et tilsvarende markert fall i boligprisene i andre deler av landet, som vi har sett i Oslo så langt i år.
