Mandag var bygge- og finansbransjen samlet i Finansdepartementet for å gi sine innspill til hva som kan gjøres med de galopperende boligprisene, spesielt i hovedstaden.

Prisene steg med 12 prosent i oktober og med 21 prosent i Oslo, bare siden i fjor. 

Finansminister Siv Jensen inviterte til pressekonferanse etter møtet med partene i departementet mandag. Kommunalminister Jan Tore Sanner håper de nye byggeforskriftene kan dempe prisveksten.

– Vi vil forenkle de tekniske forskriftene og håper det kan få i gang mer boligbygging, slik at tilbudet kan imøtekomme etterspørselen, sa Sanner. Forslaget er ute til høring.

Erling Røed-Larsen forklarer her hva som kan skje med boligprisene. Han er professor II ved BI og forskningssjef i Eiendomsverdi AS: 

Historisk høy boligprisvekst

De regionale forskjellene i boligprisene øker. Ifølge seniorøkonom Kjell Senneset ved Prognosesenteret er dagens boligprisvekst spesiell i historisk sammenheng, særlig i Oslo hvor prisene har økt med 20 prosent siste år. 

– Hvor spesielt er dette?

– Vi må helt tilbake til jappetiden på slutten av åttitallet for å finne noe lignende. Bare en gang tidligere har det vært så kraftig vekst, og det var på 1890-tallet i Christiania, forteller han til forskning.no.

Begge ganger endte det med boligpriskrakk.

Røed-Larsen er enig i at boligprisveksten i Oslo nå er spesiell. Boliger selges raskt, og mange selges før visning. 

Dette viser at etterspørselen fortsatt er veldig høy, mener han.

Et mulig tiltak for å dempe etterspørselen er å stramme inn på lånevilkårene, mener Senneset.

– Men vi ser at skjerpet egenandelkrav ikke har virket prisdempende. Muligens fordi mange unge må ha et sted å bo og derfor tyr til forbrukslån for å få nok egenkapital.

• Les også: Frykter strenge lånekrav kan skape boligprisboble

Bankene bør stramme inn på lån

Forbrukslån for å kjøpe bolig er bekymringsfullt i seg selv, men mulige tiltak mot dette var ikke tema på møtet mandag.

OBOS har strammet inn, slik at bare de som faktisk skal bo i boligen, får kjøpe ny OBOS-bolig. Men dette kan igjen ha ført til økt pris på bruktboligmarkedet, ifølge Senneset. 

– En annen mulighet er å be bankene stramme inn kreditten til dem som investerer i bolig nummer to for å tjene penger.

Dersom disse får strengere krav, kan det dempe etterspørselen, tror han.

Hvis det å investere i såkalt sekundærbolig blir sett på som mer risikofylt ved at kjøperen kan forvente verdifall, kan bankene ta høyere rente, som gjør det mindre attraktivt, mener han.

– Problemet er at man da kan ramme dem som trenger et sted å bo. Det er en utfordring å skille dem som kjøper bolig for å tjene penger, fra dem som selv skal bo i boligen, sier Senneset.  

Boligprisfall kan svekke økonomien

Men hvis vi strammer inn for kraftig, kan det gå med Norge som det gikk med Danmark etter finanskrisen.

– De fikk et så kraftig boligprisfall at boligeiere sluttet å bruke penger på biler og annet forbruk, og brukte alt de tjente på å nedbetale lån, forteller Senneset.

Et slikt boligprisfall er mer skummelt for landet enn fortsatt boligprisøkning fordi det kan svekke hele økonomien.

– Det er derfor viktig at man doserer tiltak slik at de ikke virker for kraftig, understreket han.

OBOS-direktøren og administrerende direktør i Boligprodusentenes forening advarte mot tiltak som kan ramme vanlige boligkjøpere. Les mer på bygg.no.

Flere kjøper bolig nummer to

Boligprisene stiger kraftig spesielt i Oslo av flere grunner.

– En av grunnene er endring i bo-mønsteret. Vi vil bo mer sentralt, sier Røed-Larsen ved BI.

En annen årsak er alle dem som nå kjøper bolig som investeringsobjekt.

– Dette gjelder ikke bare rike investorer, men også vanlige privatpersoner som kjøper sekundærbolig som investering. Det ser ut til at flere kjøper bolig for barna sine som skal begynne å studere om noen år og i mellomtiden leier de ut boligen, sier Røed-Larsen til forskning.no.

• Les også: Stadig flere unge boligkjøpere får hjelp fra foreldrene

Denne gruppen boligkjøpere er veldig flyktige og kan påvirke boligprisene hvis de finner ut at de vil selge. 

Leieprisene stiger mindre

For at utleie skal være lønnsomt, må leieprisene overstige renteutgiftene til eieren, eller så må salgsverdien stige. Det kan se ut som om en del kjøpere har forventninger om fortsatt boligprisvekst.

– I de siste årene har leieprisene steget mindre enn boligprisene, noe som viser at det er en god del boliger til leie i leiemarkedet, sier Røed-Larsen.

Samtidig har flere banker økt boliglånsrenten de siste ukene. Dermed kan det å investere i bolig bli mindre lønnsomt.

• Les også: Bør vi ha forsikring mot boligprisfall?

Nå frykter Røed-Larsen at noen av disse som har kjøpt bolig for å leie ut, kan komme til å selge.

– Det kan føre til prisnedgang hvis det kommer mange boliger på markedet på kort tid, sier han.   

Psykologi kan smitte

Troen på at boligprisene vil fortsette å stige eller at de vil gå ned er psykologi, som fort kan smitte over på andre med sekundærbolig, forklarer han.

Men hverken Røed-Larsen eller Senneset ser tydelige tegn på at det vil bli noen boligprisnedgang i Oslo med det første.

Prognosesenteret er et frittstående markedsanalyseforetak som har spesialisert seg på markedsproblematikk knyttet til de europeiske bygge-, anleggs- og eiendomsmarkedene.

Eiendomsverdi AS er et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i de norske eiendomsmarkedene.