Betalte du i overkant mye for boligen du kjøpte?

Eller var du blant de heldige som skaffet deg leilighet, rekkehus eller enebolig på et tidspunkt hvor det var mulig å gjøre et røverkjøp?

Boligkarrieren din

Lena Magnusson Turner og Viggo Nordvik er begge forskere ved Høgskolen i Oslo og Akershus (HiOA). De er også med i et forskningsprosjekt om noe vi hittil har visst svært lite om, nemlig hvordan boligkarrieren din påvirker livet ditt.

Karriere er et begrep knyttet til jobb og arbeidsliv. Men boligkarrieren din kan også få stor betydning for hvordan det går økonomisk med deg i livet.

Boligkarriere er ikke bare avhengig av boligpriser som går opp og ned. Den blir også dramatisk påvirket noe så vanlig som å bli skilt.

Generasjon flaks

– Vi vet at flaks er viktig. Men hva er egentlig denne flaksen? Det kjenner vi veldig lite til, sier Turner.

Boligkarriere-forskerne vet at det å bli født på et visst tidspunkt kan bety veldig mye for hvordan det går med deg økonomisk. Og da tenker de ikke på astrologi.

– Størst flaks hadde antakelig dem som ble født på 1940-tallet og som i dag er i 60-årene og 70-årene. Flaks på boligmarkedet er ikke bare knyttet til enkeltpersoner. Enda mer er det knyttet til generasjoner, tror Turner.

Etterkrigsgenerasjonen satt bokstavelig talt på fanget til foreldrene sine under gjenreisningen av Norge. Senere som unge voksne fikk de kjøpt svært billige boliger og møtte et arbeidsliv som ropte på folk. 

Flere boligkrakk før

Ikke alle generasjoner har hatt det så greit som 1940-tallsgenerasjonen.

Kristianiakrakket rystet hovedstaden vår sommeren 1899. Etter en voldsom prisstigning og spekulasjon i boligbygging på slutten av 1800-tallet falt etterspørselen så sterkt at folk noen steder fikk bo gratis. Fra 1914 til 1921 ble verdien av den norske gjennomsnittsboligen halvert igjen. Under jappetiden på 1980-tallet steg boligprisene kraftig, før det hele raknet og prisene falt i snitt 42 prosent fra 1986 til 1992.

Siden 1992 har boligprisene i Norge stort sett gått oppover. Dagens voksne som kjøpte enebolig på begynnelsen av 1990-tallet, har i snitt opplevd en firedobling av verdien. Kjøpte de i stedet en blokkleilighet, så er den i gjennomsnitt verdt åtte ganger så mye i dag som da de kjøpte den, ifølge SSB sin boligprisindeks.

Dagens unge kan bli uflaks-generasjonen

Dagens unge voksne som skal ut på boligmarkedet for første gang, må kjøpe husvære til historisk høye priser. Blir de i så fall framtidens uflaks-generasjon?

– Andres flaks kan bli din uflaks, minner Lena Magnusson Turner om.

Hun og kollegene vil nå vise enda tydeligere hvordan unge og eldre har opptrådt i boligmarkedet og hvilke konsekvenser det har hatt på økonomien deres.

Viggo Nordvik forteller at vi i Norge har spesielt gode data for å gjøre denne forskningen.

– I de fleste land er datamaterialet på boligområdet dårlig. Derfor finnes det lite internasjonal forskning på temaet. SSBs systematiske registrering åpner imidlertid muligheter for oss norske forskere, sier han.

Skilsmisse kan ikke planlegges

Viggo Nordvik påpeker at boligkarriere er noe vi bare har begrensede muligheter til å planlegge.

– Bolig er stort sett noe vi må kjøpe på gitte tidspunkter i livet. Eller kvitte oss med på gitte tidspunkt, som ved en skilsmisse. De færreste kan planlegge en skilsmisse god tid i forveien, sier han.

Må du i dag ut på boligmarkedet for aller første gang, eller om du er blitt skilt og må kjøpe deg en bolig alene, møter du nå et marked med historisk høye priser.

– Får vi et boligkrakk igjen, kan det få store økonomiske konsekvenser for svært mange. Kanskje blir konsekvensene så store at det også rammer barna i neste generasjon. Vi lever jo i en tid hvor stadig større verdier overføres som arv fra voksne til barn. 

Ulikhet arves

Gjennom studien som etter planen skal bli ferdig i 2017, kan forskerne gi oss svar på om økonomisk ulikhet svekkes – eller tvert imot forsterkes – over generasjoner.

Her finnes det i dag knapt forskning.

Men den franske samfunnsøkonomen Thomas Piketty har påvist hvordan arv og overføring av kapital mellom generasjoner fikk stadig mindre betydning – fram til 1980. Og hvordan private formuer deretter har vokst, og i dag har nådd historiske toppnivåer både i Europa og USA.

I takt med dette er formue blitt stadig mer ulikt fordelt mellom mennesker i den vestlige verden.

I Norge har vi fortsatt inntekter som skaper relativt lite økonomisk ulikhet. Men nettopp den dramatiske økningen i boligprisene våre har antakelig ført til en sterk økning i formueulikhet i Norge.