Etter utallige visninger står du endelig midt i en bolig som føles som hjemme.

Du velger ut sofa og gardiner i hodet mens du går smilende bort til interesselistene som megleren har lagt frem på stuebordet.

Men så faller hjertet ned i magen. Det var ikke bare du som følte deg hjemme her. To sider fulle av navn vitner om at det kan bli en heftig budrunde dagen etter, en runde som kanskje vil dra prisen på drømmehjemmet helt ut av proporsjoner.

En forskning.no-leser befinner seg midt i boligjaktsirkuset og har sendt inn dette spørsmålet til Spør en forsker:

Hvordan er det best å by i en budrunde? Altså, hvis man vil ha leiligheten, men ikke dra den uforholdsmessig opp i pris? Er det for eksempel best å hoppe høyt opp, eller bare øke med små summer om gangen?

Norske budrunder er unike

- Ettersom du ikke ser de andre som er med i budrunden vet du ingenting om hvor mye de har lyst til å gå over takst, sier Gorm Kunøe.

Kunøe er førstelektor ved Institutt for markedføring ved handelshøyskolen BI, og foreleser blant annet for blivende eiendomsmeglere.

Han mener at enhver budrunde er like individuell som folkene i den.

- Du aner ikke om konkurrentene har all verdens tid, eller om de har det travelt og må ha boligen, sier han.

Graviditet, eller kanskje et ønske om å komme seg vekk fra en mindre hyggelig ekskjæreste, kan for eksempel gi et puff til å by litt ekstra, tror han.

Og norske budrunder er en helt unik måte å selge boliger på, i følge førstelektoren.

Kjøper har egen megler

Kunøe har ikke sett noen forskning som har tatt for seg de norske budrundene.

Han regner med det finnes slik forskning fra for eksempel USA, men sier at dette ikke vil være overførbart til norske forhold. Måten vi her i landet har valgt å løse budrunder på er nemlig ganske unik.

- I USA er meglerne mye sleipere og glattere. Man har derfor gjerne med seg egen motmegler, forteller førstelektoren.

Det synes han vi kunne hatt her i landet også.

- I Norge har vi en mer konkret lovgiving rundt budrunden, for eksempel at megler har informasjonsplikt til både kjøper og selger. Derfor mener mange at det ikke er nødvendig å ha egen megler for kjøper slik man ser i USA.

Dilemmaet er at den som selger vil ha mest mulig penger for boligen, samtidig som kjøper vil ha boligen billigst mulig.

- Megleren er betalt av selger, og er alltid mest på lag med selger. Derfor kunne kanskje norske boliger steget mindre i budrunder hvis det bare var erfarne meglere fra begge sider som diskuterte prisen, tror Kunøe.

Fastpris i naboland

Også i nabolandene våre er boligkjøp litt annerledes enn her.

Kunøe forteller for eksempel at i både Sverige og hans hjemland, Danmark, er det mye vanligere å selge etter fastpris og førstemann til mølla-prinsippet.

Førstelektoren nevner at vi også kan finne boliger til salgs til fastpris her i landet.

- For eksempel på nybygg, hvor utbygger kanskje trenger å vite konkret på forhånd hvor mye penger som kommer inn ved salg for å lage avtaler med banken, sier han.

Noen ganger har dukker da masse folk opp med sovepose og kaffetrakter, og benker seg til utenfor meglerkontoret i kø for å få velge leilighet først.

Litt lenger unna, i Frankrike, foregår også boligkjøp på en litt annen måte enn her.

Der har kjøper en ekstra sikkerhet etter å ha gitt endelig bud, for de har to uker hvor de har lov til å ombestemme seg.

Ombestemmer de seg blir personen med budrundens nest høyeste bud ringt opp, og denne har så to uker på seg igjen.

Å selge bolig i Frankrike kan dermed bli en langdryg prosess.

Følelsesløs auksjon

Men, tilbake til den mest vanlige, norske boligsalgsmetoden; budrunden.

For enten man synes det hadde vært bedre å fylle meglerkontorenes oppganger med boligsultne overnattingsgjester, eller ikke, så er det som oftest budrunder som gjelder for dem som vil kjøpe bolig her.

- Da blir det noen av de samme psykologiske mekanismene som ved en auksjon, sier førstelektoren.

- Bortsett fra en vesentlig forskjell, legger han til. 

Han trekker frem at man ikke ser de andre som er med og byr, ettersom det er megleren som sjonglerer og videreformidler budene mellom deltakerne i budrunden.

- Boligbudrunder stiller seg derfor litt annerledes enn en kunstauksjon, hvor du kan se at denne personen kommer til å holde lenge, her går budene raskt, og så videre.

- Det blir i stedet en følelsesfri prosess, og det gjør det vanskeligere å forutse hva de andre kommer til å gjøre, mener Kunøe.

Han synes derfor det blir umulig å gi konkrete, faste råd som skal gjelde for enhver budrunde. Men hva gjør førstelektoren selv i budrunder?

Førstelektorens budrunde

- Før budrunden tar jeg alltid en vurdering på hvor mye denne boligen er verdt for meg, og hva som er smertegrensen.

Du bør altså ha avklart med banken hvor mye du kan få i lån, og ta med eventuelle ekstra kostnader i smertegrensesummen.

- For eksempel legge til minst 150 000 kroner til bad og 150 000 til kjøkken, hvis disse ikke er nyoppussede, mener Kunøe.

Han tror ikke det har noe for seg å vente med å gi det første budet.

- Har man satt seg på listen må det primært være for å få kjøpt. Første bud gir en adgang til å by i det hele tatt. Så gi et bud. Alvoret kommer etterhvert som budene øker.

Han mener imidlertid at første bud gjerne kan være lavt.

- Hvis boligen ligger ute til to millioner og kanskje trenger mye oppussing ville jeg gitt et startbud på 1,9 milloner, hvis jeg tror at andre kanskje avskrekkes av oppussing. 

Skremmebud kan bli angrebud

- Men, skulle jeg i stedet kanskje gitt startbud på 2,1 millioner og virkelig skremt bort de som ville ha boligen veldig billig? spør han retorisk.

- Det kan jeg jo ikke vite sikkert. Plutselig kommer det en annen som vil gi mer enn meg og har personlige grunner til å by høyt. 

Byr du uforholdsmessig høyt kan du naturlig nok skremme andre potensielle kjøpere vekk.

- Men da sitter du igjen med om det var verdt det til slutt.

Kunøe mener uansett at det er tullete å høyne med veldig lave summer, som 5000 kroner.

Gi bud i forhold til pris

- Ja, det synes jeg er tullete. Fordi det virker litt rart, samtidig som det ligger en psykologi i det å dra det i små biter.

- Hvis det er noen som er på nippet til å droppe ut kan det kanskje være lurere å smelle til med 50 000. Men det er igjen veldig individuelt. Noen synes 50 000 er mye, andre synes ikke det, sier førstelektoren forsiktig.

Alt i alt mener han at springene i budene må stå i forhold til prisen på boligen.

- Til en leilighet med verditakst på 3 millioner kan du gjerne ha spring på 20 000 for å bli ferdig med det, mens i en bolig til 9 millioner er det gjerne ikke 20 000 som gjør forskjellen.

- Om du vil høyne med samme sum som de andre, eller gå enda høyere kommer an på om det er viktigst for deg å få denne boligen eller bruke mindre penger, sier førstelektoren.

Han legger til at eiendomsmeglere gjerne er interessert i at budene vokser fort hvis det er mange i budrunden. Men det kan være ulovlig for dem å stresse deg.

Ikke lov med kort frist

Fristene for budaksept kan noen ganger virke veldig korte og stressende for deg som skal kjøpe. Det er i noen tilfeller forbudt.

Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

Sitatet er fra regelverket om budgiving som du finner på eiendomsmeglerforbundets nettsider.

Du kan dermed i ekstreme tilfeller be megler om å ikke godta fristen til andre potensielle kjøpere, hvis den er så kort at du kjenner at det koker i topplokket.

Vi har jo ingen angrerett på kjøp og salg av fast eiendom her i landet.

Selger har derimot ingen plikt til å godta bud, bortsett fra når det er selger selv som kommer med et såkalt motbud til kjøper.

Motbud vil si at selger synes at det vinnende budet er for lavt, og kommer med et eget bud for hva han eller hun vil selge for. Godtar kjøper dette kan altså ikke selger trekke seg.

- Kjøper er sjelden fornøyd

Fordi folk er så ulike er det altså ikke så lett å gi noe enkelt og konkret svar på leserspørsmålet om hva som er best å gjøre i budrunder.

Kunøe tror egentlig det må smerte litt å få seg bolig, hvertfall i et hett marked hvor flere er interessert i det samme som deg.

- Boligkjøp i dagens Norge er spesielt, og kjøper er sjelden fornøyd.

- La ikke en ekstra høy pris forsure fremtiden, uansett om du kjøpte eller ikke. Gjort er gjort, og spist er spist, så vær glad for din nye bolig, råder han.