Privatisert leiemarked er dyrere

Det er dyrere å leie leilighet i privatiserte Oslo enn i regulerte Stockholm og København. Men det er både fordeler og ulemper ved landenes forskjellige systemer.

Published
I Oslo, her fra Majorstuen, er leiemarkedet dominert av private som kjøper seg en ekstra bolig, får skattefordel av det, og så leier den ut for fortjeneste. Det gir en helt annen dynamikk, og et annet prisnivå, enn i mer regulerte Stockholm og København. (Foto: Colourbox)
I Oslo, her fra Majorstuen, er leiemarkedet dominert av private som kjøper seg en ekstra bolig, får skattefordel av det, og så leier den ut for fortjeneste. Det gir en helt annen dynamikk, og et annet prisnivå, enn i mer regulerte Stockholm og København. (Foto: Colourbox)

Private eller offentlige løsninger i Norge?

En av de tydeligste ideologiske skillelinjene mellom høyre- og venstresiden i norsk politikk er spørsmålet om privatisering.

Mens høyresiden generelt er for økt privatisering i alle sektorer er venstresiden mer skeptisk. Likevel har noen sektorer, som barnehagene, blitt kraftig privatisert under det rødgrønne styret.

Men hva sier forskerne om forskjellene på private og offentlige løsninger og tjenester?

Les forskning.nos artikkelserie her:

Det snakkes gjerne om den nordiske velferdsmodellen, men på ett felt har vi og våre nærmeste naboer valgt forskjellig: I markedet for leieboliger.

Norge og Oslo har et nesten utelukkende privatisert og frisluppet leiemarked, mens den svenske og danske stat og kommune holder deler av markedet i tømmene gjennom reguleringer av pris og tilgang.

En vesentlig del av leieleilighetene i de andre nordiske hovedstedene eies av det offentlige. De er et tilbud til vanlige folk med vanlig inntekt som av forskjellige grunner ikke ønsker å ta del i verken verdistigning på eiemarkedet – om den kommer – eller risikoen i det å eie ved et prisfall.

Forskningen forskning.no har gjennomgått, viser at det er vanskelig å si om regulering eller privatisering av leiemarkedet er best for å stimulere til nybygging eller redusere sosiale forskjeller.

Én ting er imidlertid sikkert: Prisregulering holder leieprisene nede.

Færre offentlige boliger, høyere priser

Danmarks, Sveriges og Norges hovedstadsregioner er ganske sammenlignbare i størrelse: Det bor omtrent en halv million innbyggere i den sentrale byen, mens ytterligere én million bor i umiddelbar nærhet og er tilknyttet byen.

Den gjennomsnittlige husleia for en allmenn familieleilighet – altså en prisregulert, offentlig leilighet – på 78 kvadratmeter i København i 2012 var på 6643 danske kroner. Statistiska centralbyrån i Sverige viser at gjennomsnittlig månedsleie for en leilighet i Stockholm samme år var på 6087 svenske kroner – uten at det er oppgitt hvor stor den leiligheten er.

Tilsvarende tall fra den norske Leiemarkedsundersøkelsen for Oslo og Bærum for tredje kvartal i fjor var på 9048 kroner.

De danske og svenske allmennyttige leieboligene utgjør litt mer enn 20 prosent av boligmassen. I Norge utgjør de kommunale leieboligene, som er strengt behovsprøvde og beregnet på ressurssvake, fire prosent av boligene.

– Bedre for leietaker med mer regulering

Erling Annaniassen (Foto: NOVA)
Erling Annaniassen (Foto: NOVA)

– De boligsøkende i Stockholms og Københavns leiemarked er noe mer beskyttet, og markedet noe mer kontrollert. Det er den generelle hovedforskjellen mellom leiemarkedene, sier Erling Annaniassen, forsker ved Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring (NOVA).

Han har blant annet skrevet kapittelet om Norge i en svensk bok som sammenligner nordisk boligpolitikk.

– For en leietaker er det best å kunne være i et marked som er mer regulert enn det norske. Da er han mindre utsatt for overleie og prishaier. I Norge er det en fordel å eie sin bolig, det har vært lagt som grunnleggende prinsipp for hele systemet, og én konsekvens er at det er mindre gunstig å leie, sier Annaniassen.

Omtrent en femtedel av norske boliger er utleieboliger.

– De aller fleste av de som har dårligst råd i Norge i dag, bortsett fra de få som får plass i kommunale boliger, bor i privat leiebolig. Der er det markedet som bestemmer prisen. Særlig i Oslo, der det er stort press, kan det føre til en overprising, mener Annaniassen.

Dansk politikk holder prisene nede

Det er kun Rødt som tar til orde for flere prisregulerte kommunale boliger i Norge. Partiets leder Bjørnar Moxnes argumenterte i en nylig debatt på NRK for å se til København.

Sosialistisk Venstreparti i Stavanger foreslo ved kommunevalget i 2011 at kommunen skulle skaffe flere allmennboliger i den dyre oljebyen. Heikki Holmås understreket imidlertid i NRK-debatten med Moxnes at eierlinja er viktig for SV.

– Jeg er for at flest mulig skal ha mulighet til å eie selv, sa Holmås der.

Høyre skriver på sine nettsider at ”Det vil hverken være god sosialpolitikk eller god ressursbruk å subsidiere eller regulere prisen på alminnelige utleieboliger.”

Rikke Skovgaard Nielsen er forsker ved Statens Byggeforskningsinstitut ved Aalborg universitet i Danmark. Hun mener den danske leiepolitikken definitivt har en innvirkning på prisnivået.

– I Danmark er det private leiemarkedet koblet opp til prisene i det offentlige systemet. Så når du leier privat, er prisene avhengig av hva prisene er generelt i sektoren, for en tilsvarende bolig, sier hun.

– Det holder prisene nede, for offentlige leiepriser regnes ut etter hva det koster å bygge og å vedlikeholde bygningen. Om man har for dyr privat husleie kan man klage på det til Husleienemnda, og få satt ned leia. Det har vært flere saker de siste årene der folk har klaget og fått medhold.

I Danmark er det en stor offentlig utleiesektor, og det private markedets priser er koblet opp mot det offentlige. Det hindrer at prisene stiger inn i himmelen i for eksempel storbyer som Aalborg. (Foto: Colourbox)
I Danmark er det en stor offentlig utleiesektor, og det private markedets priser er koblet opp mot det offentlige. Det hindrer at prisene stiger inn i himmelen i for eksempel storbyer som Aalborg. (Foto: Colourbox)

Vanskelig å koble privatisering til nybygg

Pris er én side i boligmarkedet. En annen er bygging, for det er boligmangel i alle de nordiske storbyene. Kan avregulering av markedet bidra til at private entreprenører bygger flere boliger? Eller er det tvert imot en sterk offentlig styring som stimulerer bygginga?

Svaret, ifølge en svensk forskningsrapport fra 2009 som sammenligner boligpolitikken i Amsterdam, Helsinki, København og Oslo, er verken eller:

– De samme problemene dukker opp i de forskjellige kontekstene, og av den grunn er det vanskelig å foreslå én løsning for boligproblemene, skriver Anders Lindbom, professor i statsvitenskap ved Uppsala universitet, i rapporten.

På starten av 2000-tallet var nybyggingen i Oslo rekordhøy, skriver han. Det ble bygget mer enn 4000 nye boliger i 2005. Men informantene som ble intervjuet i studien tror det heller skyldes et etterslep fra 90-tallet, da det ble bygget ekstremt lite, enn at det private markedet stimulerer til nybygging.

I Helsinki ble leiemarkedet avregulert i 2005, men Lindbom fant ingen indikasjoner på at det hadde ført til noe vesentlig taktskifte i boligbyggingen – verken i positiv eller negativ retning.

I studien sier hans intervjuobjekter – beslutningstagere på flere nivåer, både i det private og det offentlige – at det er strømlinjeforming og reduserte kostnader ved byggesøknader og selve byggingen som avgjør om det bygges eller ikke.

Ingen ventelisteproblemer i Norge

Det er altså mulig å få seg billigere bolig i Stockholm og København enn i Oslo, fordi større deler av markedet er prisregulert.

Til gjengjeld er det vanskeligere for en danske som først har skaffet seg penger, å flytte til en leieleilighet i attraktive områder. Ventelista gjelder for dem, som for alle andre.

Ventelistene skaper også andre mulige problemer som det norske frie markedet ikke har:

– Boligene er økonomisk sett tilgjengelige, men til gjengjeld er det så stor etterspørsel at det kan være vanskelig å få privat bolig. Det kan være en ulempe for sosialt utsatte. Når private utleiere har så mange å velge mellom, kan innvandrere og andre vanskeligstilte bli valgt bort, sier Rikke Skovgaard Nielsen.

– En del private leieleiligheter kommer aldri på markedet, men blir heller utleid gjennom nettverk. Det gjør adgangen for vanskeligstilte grupper enda vanskeligere.

Hun sier imidlertid at tilgangen på offentlige boliger, så sant du ikke krever å bo i København sentrum, er så god at de færreste innvandrere i Danmark i det hele tatt forsøker seg i det private leiemarkedet.

Sverige blir likere Norge

Fører regulering av leiemarkedet til at fattige eller innvandrere havner adskilt i noen områder av byen? Eller er det tvert imot et frislipp som fører til større sosioøkonomiske og etniske skiller?

Susanne Søholt (Foto: NIBR)
Susanne Søholt (Foto: NIBR)

Susanne Søholt ved Norsk institutt for by- og regionsforskning (NIBR) har studert etniske skillelinjer på boligmarkedet. Hun mener det danske systemet har noen fordeler Norge kan lære av.

I det offentlige leieboligsystemet der er det universelle tildelingskrav. Det gjør at sjansen for å få seg en bolig i liten grad avgjøres av etnisitet eller inntekt.

– Våre undersøkelser viser at innvandrere opplever å bli stilt på lik linje med dansker. De kan få seg en bolig, og de har muligheten til å flytte til større enheter eller andre nabolag om det trengs, forteller Søholt.

– Slik har det vært i Sverige og Finland også, men det ser ut til å være i endring. I Sverige vil de selge ut, slik at kommunale boliger blir privateide. Dét, kombinert med tilflytting til Stockholm, gjør at det blir vanskeligere å få kommunalboliger og vanskeligere å bytte seg til noe bedre.

Samme problem for minoriteter i flere systemer

En studie Søholt har skrevet sammen med Lena Magnusson Turner ved NOVA og Hans Skifter Andersen ved Statens byggeforskningsinstitut i Danmark, viser at samtlige systemer har sine egne klasseproblemer:

I Journal of Housing Policy skriver de at innvandrere bor trangere og har dårligere kår enn den øvrige befolkningen i både Danmark, Finland, Sverige og Norge.

Trangboddheten er størst her til lands, og minst i Danmark.

Problemet har likevel ulike årsaker i de to landene. Situasjonen i Norge skyldes en mangel på utleieboliger, små leieboliger og høyt prisnivå på alle typer boliger. 

I Danmark er det leie- og priskontrollen i det private leiemarkedet som begrenser mulighetene for innvandrere. Det kommunale leiemarkedet gir bedre muligheter, men det betyr at de må bo i områdene hvor det er slike boliger.

– Ikke noe stigma med svenske kommunalboliger

Samfunnsgeografen Lena Magnusson Turner var tidligere tilknyttet Uppsala universitet i Sverige. Der undersøkte hun blant annet boligmarkedet, og hun sier det er markante forskjeller i de to landene.

– Nordmenn generelt er så innstilt at prisene stiger, det er en selvfølgelighet, mens vi svensker og dansker vet at det varierer. Iblant stuper prisene, og det er mange familier i Sverige som fortsatt sitter med gjeld fra sist gang prisene falt, sier Turner.

Lena Magnusson Turner (Foto: NOVA)
Lena Magnusson Turner (Foto: NOVA)

Mange svensker foretrekker derfor å leie, sier hun:

– Det gjelder fremfor alt mennesker i den dynamiske delen av livet, opp til rundt 35 år. De er studenter, kanskje samboende for en kort periode og usikre på hvor de kommer til å arbeide – da er det ikke fornuftig å kjøpe, sier forskeren.

Turner understreker at det finnes problemer i det svenske leiemarkedet. Det er sosiale forskjeller, og i visse områder skaper fattigdom og sosial utestengning dårlige livssjanser – uansett leiemarkedsregulering.

– Men generelt er allmennyttan, svensk offentlig leiepolitikk, en bra ting. Å bo i en kommunal leilighet i Norge er en sosial markør, du er en outsider og du har mislykkes, men slik er det ikke i Sverige. Å bo i en kommunal leiebolig er helt OK, avslutter Turner.

Kilder:

H.A. Andersen, L.M. Turner og S. Søholt (2013) The special importance of housing policy for ethnic minorities: Evidence from a comparison of four Nordic countries. International Journal of Housing Policy, vol. 13, nr. 1 (les sammendrag)

Stortingsmelding nr. 23 (2003-2004) Om boligpolitikken. Kapittel 5: Vanskeligstilte på boligmarkedet

A. Lindbom m.fl. (2009) Bostadsförsörjning i storstadsregioner: En studie av Amsterdam, Helsingfors, Köpenhamn och Oslo. Rapport fra Institutet for bostads och urbanforskning, Uppsala universitet