Denne artikkelen er produsert og finansiert av OsloMet – storbyuniversitetet - les mer.
– Renta og mangel på nybygging i visse områder som Oslo er noe av det som driver boligprisene i dag, sier forskningssjef Erling Røed Larsen.
(Foto: Heiko Junge / Scanpix)
Boligbygging kan roe boligmarkedet
– Noe av det viktigste som kan gjøres for boligulikheten i Norge akkurat nå, er å bygge mer i Oslo, hevder forsker.
Det er hett på boligmarkedet i januar. Mediene melder om ville budrunder. Prisveksten i Oslo er spesielt høy.
– Renta og mangel på nybygging i visse områder som Oslo er de viktigste faktorene som driver boligprisene i dag, sier forskningssjef Erling Røed Larsen på Housing Lab - Nasjonalt senter for boligmarkedsforskning, ved OsloMet.
Hvorfor stiger boligprisene?
For å forstå boligprisene tar forskerne med faktorer som har betydning blant kjøpere og som påvirker deres økonomi, altså etterspørselen.
– I tillegg ser vi på faktorene blant selgerne og som påvirker deres økonomi, altså tilbudssiden, sier Røed Larsen.
Han legger til at boligmarkedet er svært komplekst og blir påvirket av en rekke andre forhold på kort og lang sikt. Rente, inntekt og arbeidsledighet påvirker utviklingen i boligprisene på kort sikt.
På lengre sikt er spiller for eksempel dette en større rolle: Oljepris, oljeinvesteringer, antall single, eldre, barn og andre forhold i befolkningen – og trender som styrer preferanser for å bo sentralt eller landlig.
Hva bestemmer boligbyggingen?
Antall boliger som bygges, er begrenset av det arealet som det er fysisk mulig å bygge på. Utbyggere kan ikke bygge der grunnen er dårlig, vinkelen bratt eller i friluftsområder, som for eksempel i Marka i Oslo.
Forskningen viser at folk i utgangspunktet er positive til at byene skal vokse – så lenge de ikke vokser akkurat der de selv bor. Dette fenomenet er så utbredt og så kjent fra så mange land at det har fått et kallenavn: NIMBY - Not In My Back Yard.
Derfor oppstår protester og motstand mot nærmest ethvert nybyggingsprosjekt. Dette betyr igjen at de politiske myndigheters vilje til å la seg overtale av protestene eller å tillate bygging, er viktig for å forstå tilbudssiden.
Byråkratenes evne og vilje til å omregulere spiller også inn. Forskeren sier at det er store forskjeller mellom kommunene både når det gjelder mengde av fristilling av byggeklare sentrale tomter og tiden det tar å fristille dem.
Hvorfor øker prisene så mye i Oslo?
Siden renten er felles over hele landet, kan ikke den forklare regionale prisforskjeller. Noe som er likt, kan ikke forklare forskjeller.
– For å forklare regionale prisforskjeller må vi derfor se på regionale faktorer. I Oslo er det i dag et akutt misforhold mellom hvor mange som ønsker å bo der og hvor mange boliger det er der, sier Røed Larsen.
Prisveksten er altså et resultat av et samspill mellom etterspørselen etter bolig i Oslo og for lite boligbygging.
Hva skjer når det bygges for lite?
– Når flere ønsker å bo i Oslo og det ikke vært bygget så mange boliger der de siste årene, da blir det kamp om boligene. Kampen presser opp prisene, sier han.
I Oslo har denne kampen blitt så sterk at Sykepleierindeksen til selskapet Eiendomsverdi nylig viste at nyutdannede sykepleiere bare kan få kjøpt tre prosent av boligene som er til salgs. Sykepleierindeksen måler hvor stor andel en singel sykepleier har råd til å kjøpe.
I Bergen er andelen mer enn ti ganger så høy.
Hva kan gjøres for å stagge boligprisveksten i Oslo?
– Det må rett og slett bygges mer, sier Røed Larsen.
Han mener byråkrater og politikere må presses mer, slik at det omreguleres mer og raskere og tilrettelegges for fristilling av byggeklare, sentrale tomter.
Han forteller at ingenting løses uten politisk vilje og byråkratisk evne til å øke byggetakten. En kan kanskje ønske seg en annen utvikling, eller forsøke å trylle med grep på etterspørselssiden, men erfaringen viser at det er å gi mer egenkapital til dem som allerede eier bolig i Oslo.
– Noe av det viktigste som kan gjøres for boligulikheten i Norge akkurat nå, er å bygge mer i Oslo, sier forskeren.
Hvordan bremser boligbygging prisgaloppen?
– Hvis det bygges mer, blir kampen om boligene svekket, for da blir det flere boliger å slåss om. Prisveksten vil avta – kanskje kan prisene til og med falle, sier Røed Larsen.
Housing Lab har en beregning som viser hva som skjer hvis det bygges 10 000 boliger i Oslo, dersom rente og inntekt er uendret: Boligprisene faller med ti prosent. Da kan flere sykepleiere kjøpe boliger.
Hva med en eiendomsskatt på bolig nummer to?
Noen politikere tar til orde for en eiendomsskatt på sekundærbolig. På den måten håper de å begrense at boligspekulanter driver opp boligprisene.
Røed Larsen sier det er mulig å prøve å redusere etterspørselssiden ved å gjøre det vanskelig for visse kjøpere å kjøpe. Men han er usikker på om det er veien å gå.
Hvis antallet boliger i Oslo er 330 000, blir det ikke flere boliger av denne typen restriksjoner på etterspørsel. Det blir bare en annerledes sammensetning av eierne. Det vil fremdeles være 330 000 boliger, forklarer han.
– Det løser ikke problemet med at stadig flere ønsker å bo i Oslo. Det foretrukne er trolig å angripe problemet ved roten. Problemet er at det er for få boliger i Oslo. Da er nok den beste løsningen å bygge flere boliger, sier han.
Hvorfor vil folk bo i byene?
Urbanisering skjer på grunn av fordelene ved å bo nært sentrum i store arbeidsmarkeder. Forskerne kaller dette agglomerasjonsgevinster. Det inkluderer gevinstene som både arbeidsgivere og arbeidstakere finner når det er mange av begge.
Forskere over hele verden ser samme tendens: Lønningene er høyere desto større arbeidsmarkedet er, altså i de store byene. Her får arbeidsgiver lettere dekket behov gjennom ferdighetene som arbeidstaker har.
– I tillegg kommer det at mange mennesker simpelthen liker å være rundt mange andre. Dette er caffè latte-effekten. Folk liker det urbane og har betalingsvillighet for nærhet til teatre, folkeliv, uteliv og byliv. Det er også gunstig for økonomien at folk samler seg sammen i byer, sier Røed Larsen.
Han sier at om byer som New York og San Francisco hadde hatt byggereguleringer og bygget boliger som de gjør i resten av USA, så ville også bruttonasjonalproduktet økt betydelig.
Les også disse sakene fra OsloMet:
