– I Norge har vi har hatt en prisutvikling som på lang sikt ikke er bærekraftig.

– Dette er grunnen til at jeg mener vi kan snakke om en boligboble selv om det er ulike syn på dette, sier professor Ola Grytten ved institutt for samfunnsøkonomi på Norges Handelshøyskole (NHH).

I takt med de galopperende boligprisene har mange stilt seg spørsmål om vi står overfor en boligboble i Norge. For å vurdere dette mener Grytten det er nødvendig å se på faktorene som påvirker boligprisene.

Dette gir høye priser

Ifølge professoren er det syv hovedgrunner til at boligprisene har nådd et rekordhøyt nivå:

•     Lav rente
•     Sterk arbeidsinnvandring – spesielt til de store byene
•     Høy inntektsvekst
•     Lav boligbygging
•     Lav arbeidsledighet
•     Gode konjunkturer
•     Nye byggekrav som har gitt kostnadshopp

– Enkelte mener vi ikke har en boligboble fordi vi kan forklare de høye prisene med disse fundamentale faktorene. Men spørsmålet er om disse faktorene alltid vil være tilstede. Dersom svaret er nei, så kan det hende at boligprisene er kunstig høye likevel, sier Grytten.

Frykter rentesmell

I perioden fra 1992 til 2012 har boligprisene femdoblet seg. Prisstigningen på boliger i Norge har også vært dobbelt så høy som i nabolandet Sverige.

Samfunnsøkonomen mener det spesielt er lav rente over lang tid som gjør det relevant å snakke om en boligboble.

– At det er rimelig å låne penger gjør at vi får stor vekst i kreditt- og pengemengden. Dette er typisk for at vi får en boligboble. Overskuddet av penger plasserer folk i bolig. Dermed presses boligprisene oppover, sier Grytten.

Han mener mange boligeiere ikke er forberedt på en renteøkning.

– Det er en del som kommer til å slite dersom renten øker med 2–3 prosent. Den største utfordringen vil likevel være dersom arbeidsledigheten stiger.

– Da faller etterspørselen etter boliger og mange vil ikke være i stand til å betjene gjelden sin, sier han.

Avhengig av arbeidsinnvandring

Ifølge prognosene vil arbeidsledigheten øke noe i 2014, men økningen er så liten at det ikke alene er nok til å sette boligmarkedet ut av spill.

– Da må vi i tilfelle få et makroøkonomisk sjokk som gjør at oljeprisen faller dramatisk. Da vil aktiviteten på norsk sokkel falle fort, sier Grytten.

De gode konjunkturene og den store arbeidsinnvandringen vil heller ikke fortsette i all evighet.

– Så lenge det går dårlig i utlandet og bra i Norge vil arbeidsinnvandringen være høy. Men på ett tidspunkt vil Europa komme seg ut av krisen. Dersom vi skulle få et stort fall i arbeidsinnvandringen vil det merkes fort i boligmarkedet.

Kutter heller maten

Ifølge Grytten har man hatt tre store boligkrakk i Norge tidligere. Ett på slutten av 1800-tallet, ett på 1920-tallet og ett i 1987.

I tillegg mener han vi hadde et minikrakk i 2007–2008, da boligprisene justert for prisstigningen ellers i økonomien falt med 18 prosent.

– I alle disse tilfellene ser vi det samme. Det har vært vekst i pengemengden, stor innflytting til byene og gjeldsbomben blir for stor. Så sprekker konjunkturene, det blir dårlige tider og folk klarer ikke å betjene gjelden sin.

Sammenlignet med mange andre land har Norge likevel opplevd relativt få boligkrakk.

– Boliggjelden er noe du i større grad føler et personlig ansvar for i Norge, den er på en måte hellig. For å sette det på spissen så slutter du heller å spise enn å ikke betjene lånet ditt, sier professoren.

Vil ha rentehopp

For å unngå at en eventuell boligboble sprekker på nytt, mener han også myndighetene har et ansvar.

– Å sette opp renten hadde dempet presset i boligmarkedet. Bolig bør også skattlegges hardere enn det som er tilfelle i dag, men en skattlegging bør skje når prisene ikke er så høye som i dag. Dessuten må det tilrettelegges for raskere boligbygging, sier Grytten.

Han vil likevel ikke spekulere i når eller om boligboblen eventuelt sprekker igjen.

– Jeg tror vi vil se en fallende tendens det neste året. I januar tror jeg derimot at prisene kan øke noe, men på sikt bør prisene ned. Det skal likevel mye til før vi får et skikkelig krakk, sier Grytten.