Små økninger og rolig tempo lønner seg hvis du vil vinne budrunden uten å betale unødvendig mye.
Små økninger og rolig tempo lønner seg hvis du vil vinne budrunden uten å betale unødvendig mye.

Skremmebud gir dyrere bolig

Det lønner seg ikke å gi et høyt åpningsbud eller store budøkninger underveis, for å skremme bort konkurrenter. Tvert om gir dette dyrere sluttsum. Boligene kostet hele 80 000 kroner mer i snitt, viser ny forskning fra NTNU.

Veien til boligdrømmen er brolagt med nervepirrende budrunder der du ikke vet hva konkurrentene er villige til å by.

Hvordan lønner det seg å by for å stikke av med seieren? Bør du være den som åpner ballet, eller sitte på gjerdet og vente? Hvor mye skal du øke budet med?

Økonom Ole Jakob Sønstebø ville finne ut hvilke taktikker som lønner seg og ikke.

Han og hans kolleger har undersøkt hvordan ulike trekk ved budrunder påvirker hvem som får boligen, og til hvilken pris.

Forskningen inngår i doktorgradsavhandlingen hans ved NTNU Handelshøyskolen, Senter for Bolig- og miljøøkonomi.

Hva lønner seg? Å høyne lite, eller mye?

Mange budrunder er som en rolig tautrekking mellom to eller tre budgivere som øker budene med 10 000 kroner, 20 000 kroner eller 50 000 kroner av gangen.

Men i andre budrunder kan det plutselig komme store hopp på 100 000 kroner eller mer, med kort budfrist.

Det å høyne budene med små beløp kan bidra til at flere budgivere henger med, og at budene klatrer oppover, uttalte Gorm Kunøe ved handelshøyskolen BI til forskning.no for noen år siden.

Mange boligkjøpere har derfor blitt rådet til å gi et høyt åpningsbud for å skremme vekk konkurrenter. Eller å by høyt over stående bud underveis i budgivningen.

Dette kalles «kobratrikset» av nettavisen E24 i saken Her er budknepene du kan møte på boligjakt.

Ulempen med små budøkninger er at det blir vanskelig å riste av seg konkurrenten. Men skremmebud eller «kobratrikset» kan medføre at du gir unødvendig mye.

Men hittil har ingen kunnet slå fast effekten av å høyne litt eller mye av gangen.

Og utenlandsk forskning er ikke overførbar til norske boligkjøp, fordi vår måte å selge bruktboliger på, er helt unik.

Å gå hardt ut er lite lønnsomt

Men nå mener forsker Ole Jacob Sønstebø ved NTNU at taktikken med skremmebud fungerer dårlig for å få en bolig billigere.

- Slike taktikker lønner seg ikke hvis du håper å få boligen billigere enn du ellers ville gjort, fastslår Sønstebø til forskning.no.

- Store budhopp i budrunden kan føre til færre budgivere, men de som er igjen vil bli med videre og by opp til egen betalingsvilje uansett, forklarer økonom og postdok Ole Jakob PPPSønstebø ved NTNU. Foto:
- Store budhopp i budrunden kan føre til færre budgivere, men de som er igjen vil bli med videre og by opp til egen betalingsvilje uansett, forklarer økonom og postdok Ole Jakob PPPSønstebø ved NTNU. Foto:

Konklusjonen er basert på hans analyser av budlogger fra 2 200 boligsalg i Norge.

Riktignok skremmer høyere åpningsbud vekk andre interesserte til en viss grad. Men effekten er liten og neglisjerbar, avdekker han.

Forskningen hans er også omtalt i Aftenposten (pluss-sak) og Gemini.

Skremmebud gir dyrere sluttpris på boligen

For det virker som om trikset ikke biter på de argeste konkurrentene, tvert imot.

- De andre budgiverne man får ristet av seg på denne måten, er nok de som har lavest betalingsevne eller – vilje i utgangspunktet, sier Sønstebø.

Når åpningsbudet er høyt, ender salgsprisen høyere. Boliger med høye åpningsbud i budrunden, blir altså dyrere for den som får tilslaget.

Sønstebø har definert åpningsbud som lave hvis de utgjør 95 prosent av prisantydning eller lavere.

Medium åpningsbud er bud som er fra 95 prosent av prisantydning og til og med prisantydning.

Høye åpningsbud vil si alle bud som er over prisantydning.

Store budhopp underveis gir dyrere bolig

Også store budhopp underveis i budrunden har sammenheng med høyere pris for boligen, fastslår Sønstebø.

- Slike boliger blir tre prosent dyrere enn boliger med åpningsbud under eller på prisantydning, sier Sønstebø til forskning.no.

Dette utgjør om lag 84 000 kroner ekstra for boligene som økonomen undersøkte. Boligene gikk for 2,8 millioner kroner i snitt.

Sønstebø har sammenlignet prisen på disse boligene med prisen på ellers sammenlignbare boliger i samme strøk på samme tid.

Hva som regnes som store hoppbud underveis i budrunden er definert ut fra en spørreundersøkelse og varierer også noe med prisnivå. Sønstebø har analysert effekten av budøkninger på 100 000 kroner, 150 000 kroner og enda høyere.

- Slike skremmebud kan føre til færre budgivere, men de som er igjen vil bli med videre og by opp til egen betalingsvilje uansett, forklarer han.

Denne fallgruven er også beskrevet slik i E24:

- Selv om du får tilslaget, risikerer du å ha betalt mer enn selger ellers kunne vært villig til å akseptere, sier Christer Vikebø, eiendomsmegler og forfatter av Boligboka.

Bud-økninger bør stå i forhold prisantydning

Men hva bør du så høyne med? Forskning.no spurte i en tidligere artikkel Gorm Kunøe ved Handelshøyskolen BI. Han mener bydere bør unngå for lave beløp.

- Ja, det synes jeg er tullete. Fordi det virker litt rart.

Alt i alt mener han at springene i budene må stå i forhold til prisen på boligen.

Små sparsommelige budøkninger av gangen på 5- 10 000 kroner blir av E24 uoffisielt omtalt som «svensken».

Ulempen med det er at det ikke blir lett å riste av seg konkurrenter.

- Til en leilighet med verditakst på 3 millioner kan du gjerne ha spring på 20 000 for å bli ferdig med det, mens i en bolig til 9 millioner er det gjerne ikke 20 000 som gjør forskjellen, uttalte Kunøe til forskning.no i denne saken.

Om du vil høyne med samme sum som de andre eller gå enda høyere, kommer an på om det er viktigst for deg å få denne boligen eller bruke mindre penger, ifølge Kunøe.

Den første som byr, får sjelden tilslaget

Mange boligkjøpere sitter på gjerdet og venter på at andre skal starte ballet. Meglere mener folk er unødig redde for å åpne budrunden. De hevder at det ofte er første budgiver som vinner frem.

Men dette er Sønstebø uenig i. Om du er første budgiver ut, får du ofte ikke boligen.

- Dersom det er flere enn én budgiver, er det oftere noen andre enn den første budgiveren som vinner, sier Sønstebø.

Kunøe tror ikke det har noe for seg å vente med å gi det første budet.

Han mener imidlertid at første bud gjerne kan være lavt, under prisantydning.

Sønstebø ved NTNU råder boligkjøpere til å ta det med ro i en budrunde.

– Jeg ville ikke stresset med verken korte budfrister eller store budøkninger, sier økonomen.

Små hopp er bedre enn store, mener han.

Overførbart til resten av landet

De 2200 boligene som Sønstebø undersøkte budloggene til, er hovedsakelig i Trondheimsområdet. De ble solgt i perioden 2014 til 2016.

- Tror du funnene dine er overførbare også til resten av landet?

- Ja, det regner jeg med. Reglene for budgivning og budfrister er likt over hele landet, sier Sønstebø.

Funnene hans om at det lønner seg å ta budrunden rolig og sakte, stemmer overens med forskning fra Sverige.

Sverige er et av få land som har om lag det samme auksjonsprinsippet for kjøp og salg av bruktboliger som Norge.

Norge er unikt

- Norge er likevel ganske unikt når det gjelder regler for boligsalg. I Sverige er bud for eksempel ikke like bindende som i Norge, forteller Sønstebø.

Den norske måten å kjøpe bolig på, kalles engelsk auksjon.

I Sverige og Danmark er det også vanligere å selge boliger til fastpris og førstemann til mølla-prinsippet.

Her i Norge er det bare nye boliger som selges til fastpris.

I Frankrike selges boliger som i Norge, men kjøperne har to ukers angrefrist.

I USA selges boliger til fastpris, eller etter forhandlinger om prisen. Da har kjøper og selger hver sin megler. Det samme gjelder i England.

I Skottland er det hemmelige budrunder.

- I Australia og New Zealand selges boliger ved auksjon, men utenfor huset, forteller Sønstebø.

Referanser:

O. J. Sønstebø: Four essays on real estate auctions. Doktorgrads-avhandling ved NTNU, november 2020.

A. Khazal, O. J. Sønstebø, J. O. Olaussen, og A. Oust. The impact of jump bidding in residential English auctions. Journal of Property Research, 25. mai 2020.

O. J. Sønstebø, J. O. Olaussen og A. Oust. Opening bid strategies in English Auctions. Journal of Real Estate Research (under publisering).

J. O. Olaussen, O. J. Sønstebø, og A. Oust: Bidding behaviour in the housing market under different market regimes. Sammendrag. Journal of Risk and Financial Management. 2018.

Powered by Labrador CMS