Forsker mener prisveksten i boligmarkedet kan tilskrives utvikling i inntekt, renter og boligmarkedet.  (Illustrasjonsfoto: Vegard Wivestad Grøtt / NTB scanpix)
Forsker mener prisveksten i boligmarkedet kan tilskrives utvikling i inntekt, renter og boligmarkedet. (Illustrasjonsfoto: Vegard Wivestad Grøtt / NTB scanpix)

Frykter strenge lånekrav kan skape boligprisboble

Økonomiforskere er kritiske til Finanstilsynets tiltak for å bremse boligprisveksten. Hva må egentlig til for å få kontroll på de løpske boligprisene?

Publisert

Det går hett for seg på boligmarkedet – prisveksten er enorm. e24.no skriver at de ferskeste tallene viser at boligprisene i Oslo har steget med 16,3 prosent det siste året.

For å få bukt med den enorme veksten, la Finanstilsynet nylig fram sine forslag til tiltak mot de løpske prisene og økende husholdningsgjeld. De ønsker strengere boliglånskrav, hvor bankene kan utøve mindre skjønn når det for eksempel kommer til kravet om 15 prosent egenkapital. 

Are Oust, førsteamanuensis ved Handelshøyskolen i Trondheim, mener noen av disse tiltakene direkte motvirker det de ønsker å oppnå. Han frykter de kan skape en boligprisboble. 

Trekker opp stigen

Forskning.no har vært i kontakt med tre forskere for å spørre: Hvordan kan vi bremse boligprisveksten? Det første som blir helt tydelig, er at ingen av de tre er helt enige med Finanstilsynets forslag.

– Det de gjør, er å trekke opp stigen enda litt mer, sier Are Oust til forskning.no.

Dersom regjeringen iverksetter Finanstilsynets tiltak, vil de tre i kraft allerede i januar 2017.

– Da sitter mange igjen med følelsen: «Jeg må inn i boligmarkedet nå!». Det er akkurat det vi ikke trenger, slår Oust fast.

Forskeren mener dette vil føre til enda flere desperate boligkjøpere, som igjen vil bidra til å skape en prisboble på boligmarkedet – nettopp det vi vil unngå.

Lite hjelp på sikt

Steinar Holden er instituttleder ved Økonomisk institutt ved UiO. (Arkivfoto: UiO)
Steinar Holden er instituttleder ved Økonomisk institutt ved UiO. (Arkivfoto: UiO)

Steinar Holden, instituttleder ved Økonomisk institutt ved Universitetet i Oslo, tror heller ikke Finanstilsynets tiltak vil være riktig medisin mot boligprisveksten.

– Det vil nok dempe boligprisene noe, men det vil jo blant annet ramme de som ikke har egenkapital, sier han til forskning.no.

– Historisk sett har det også vært små tap på boliglån i Norge. Selv ikke under det kraftige boligprisfallet på begynnelsen av 1990-tallet, da flere banker måtte overtas av staten, var det store tap på boliglån, fortsetter Holden.

Korttenkt

Det samme svaret får vi også fra førsteamanuensis ved Handelshøyskolen på NMBU, Eirik Romstad. Han vedgår at tiltakene kan bidra til å dempe prisveksten, men mener likevel at forslagene er veldig korttenkte.

Også Romstad mener at strengere krav til egenkapital og mindre skjønn i banken naturlig nok vil få størst konsekvenser for de som allerede stiller svakt i boligmarkedet.

– Da avhenger det av hvor heldig du har vært i foreldrelotteriet. Hadde du flaks, har du større muligheter på boligmarkedet enn de som ikke var like heldige, sier Romstad til forskning.no.

– Selv om dette vil dempe boligprisveksten, har man ikke gjort noe med de grunnleggende mekanismene som ligger bak veksten, påpeker han.

Han påpeker også at å regulere boligpriser gjør det vanskelig å tolke signalene fra markedet.

– Ser man en enorm prisvekst, vil det være et signal på at det må bygges flere boliger. Dette signalet forsvinner når prisene kontrolleres, forklarer Romstad.

Vil ikke spekulere

Fungerende direktør for bank- og forsikringstilsyn ved Finanstilsynet, Ann Viljugrein bekrefter at de foreslåtte tiltakene vil ramme noen låntagere hardere enn andre.

– Formålet med forskriften er å redusere kredittilgangen. Innstrammingen vil føre til at enkelte ikke får lån og at noen får lavere lån en de ville ha fått. Dette vil berøre de låntagerne som i utgangspunktet er mest sårbare, det vil si låntagere som har minst sikkerhet og lavest betjeningsevne, skriver Viljugrein i en e-post til forskning.no.

Hun skriver videre at de ikke ønsker å spekulere i om innstrammingene vil føre til flere desperate kjøpere og heller ikke om dette vil påvirke hvordan boligprisene vil utvikle seg i løpet av 2016. 

Kanskje mer boligskatt?

Mange mener at det er spekulanter og etablerte kjøpere som egentlig driver prisen opp. Med sterkere kjøpekraft presser de prisene opp og gjør situasjonen vanskeligere for de som ikke har like mye å rutte med.

– Det norske skattesystemet er rigget for spekulasjon og vill prisvekst, sa SV-leder Audun Lysbakken nylig til NTB. 

Derfor har det dukket opp forslag til alternative tiltak for å luke ut spekulantene. Lysbakken etterlyser blant annet en nasjonal eiendomsskatt.

Baard Schumann, administrerende direktør i Selvaag Bolig, tror høyere skatt på sekundærboliger, altså bolig nummer to, vil hjelpe mot prisveksten

– Vi ser et større problem i at folk kjøper bolig for utleie i forhold til den mengden som blir solgt. Høyere skatt på sekundærbolig ville dempet prisveksten, sa Schumann til nrk.no.

Men hva mener økonomiforskerne er best?

Lite å hente

Eirik Romstad er førsteamanuensis ved Handelshøyskolen, NMBU. (Arkivfoto: NMBU)
Eirik Romstad er førsteamanuensis ved Handelshøyskolen, NMBU. (Arkivfoto: NMBU)

Ingen av forskerne er enig i det alternative forslaget om å øke skatten på sekundærboliger.

– Sekundærboliger blir nesten alltid leid ut. Problemet blir da at du egentlig ikke greier å skatte boligeieren; det er han som leier som ender opp med å betale skatten, forklarer Oust.

Altså, øker skatten på boligen som leies ut, kan konsekvensen rett og slett bli en høyere husleie.

Eirik Romstad har liten tro på at regulering i det hele tatt vil kunne stanse ressurssterke kjøpere.

– Det er nesten ingen grenser for hvordan folk greier å finne smarte løsninger for å sno seg utenom regulering, sier Romstad.

Å skattlegge sekundærboliger har som mål å gjøre det mindre lønnsomt for investorer å kjøpe opp flere boliger. På sikt skal dette bremse prisveksten. Men Oust mener investorene spiller en viktig rolle.

– Det som skjer nå, er at veldig mange tilbyr leieboliger. Derfor har ikke leieprisen gått like mye opp som boligprisene, noe som for så vidt er positivt, påpeker han.

Behov for flere nyboliger

Når det gjelder forslag til løsninger på problemet mener både Oust og Holden at det må bygges flere boliger.

– Det er stor etterspørsel etter boliger, blant annet i Oslo-området. Derfor må det bygges flere attraktive boliger, noe som også vil gi lavere boligprisvekst, påpeker Holden.

For Oust handler det om å få en annen mentalitet blant boligkjøperne.

– Det vi trenger, er å forsikre de som ikke har kommet seg inn på boligmarkedet enda, at de kan lene seg tilbake i stolen og vente et år før de forsøker å kjøpe bolig, påpeker Oust.  

Dette mener Oust må til:

– For det første må det være mindre forskjell i lønnsomheten mellom å eie og leie. For det andre burde man ikke skape et inntrykk av at stigen trekkes opp. Og for det tredje må politikerne gjøre nye boliger til førsteprioritet og forsikre kjøpere om at prisene ikke skal akselerere slik de gjør nå.