Du har nettopp kjøpt drømmeboligen din. Budrunden var knallhard, og du måtte godt over takst før du gikk seirende ut.

Med litt egenkapital og mye lån har du til sammen betalt 4,5 millioner kroner. Men renta er lav, og lønna er god. Så da går det helt fint å betale ned på gjelda.

– Men tenk deg hvis banken kommer og sier at boligen din nå bare er verdt 3,7 millioner. I og med at du har for liten egenkapital, har risikoen for banken blitt større. Da må de øke renten på lånet ditt, sier Eirik Romstad. Han er førsteamanuensis ved Handelshøyskolen ved NMBU.

Scenarioet Romstad beskriver, er mange boligkjøperes største skrekk. Dersom verdien av boligen din faller og banken velger å sette opp renta, kan det fort bli svært trange tider.

Men Romstad og hans kollega Roger Loen, mener de har en mulig løsning: De vil ha forsikring mot boligprisfall.

Går god for deg

Forskerne nevnte ideen først i et innlegg i Dagens Næringsliv. De ser for seg at forsikringen kan fungere på flere ulike måter.

Tanken er at et forsikringsselskap kan forsikre mot at verdien på boligen faller så mye at banken må øke renta. Forsikringsselskapet vil nesten fungere som en kausjonist som går god for deg.

Dermed blir ikke bankens sikkerhet redusert og renta kan forbli den samme.

– En slik forsikring vil jo være sosialt utjevnende for de som ikke har velstående foreldre som kan stille opp som kausjonist, påpeker Romstad.  

Forskerne ser også for seg en annen mulighet: Dersom verdien på boligen skulle falle og banken øker renta på lånet, kan forsikringsselskapet dekke den økte kostnaden, inntil boligprisene snur.

• Les også: Frykter strenge lånekrav kan skape boligprisboble

Ufrivillig salg uten tap

I en tredje variant av forsikringen blir du sikret dersom du raskt må kvitte deg med boligen, selv om den har sunket i verdi.

Da vil forsikringsselskapet dekke tapet.

Om du for eksempel mistet jobben i Stavanger, men vet at det er muligheter for jobb i Oslo, blir det enklere å selge boligen og flytte raskt, uten å risikere for store tap.

Risiko for forsikringsselskap

Foreløpig er det ingen som tilbyr denne typen forsikring til privatpersoner. Jon Berge, Informasjonsdirektør ved If forsikring forklarer hvorfor:

– Utfordringen med denne typen forsikringer er at de er så til de grader konjunkturavhengige. Enten så er det så godt som ingen skader, eller så har de aller fleste en erstatning, skriver han i en e-post til forskning.no.

– Da er det vanskelig å fordele risikoen slik som vi gjør for de andre produktene våre, fortsetter Berge.

Loen og Romstad foreslår at dersom forsikringsselskapene selv skal unngå massive utbetalinger dersom hele markedet faller sammen, kan de selge forsikringskontrakter videre på internasjonale markeder.

På den måten blir risikoen spredt utover.

– I tillegg vil det sannsynligvis være geografiske ulikheter. Du finner for eksempel ikke tilsvarende arbeidsledighet i Oslo som du gjør på Vestlandet, påpeker Loen.

• Les også: – Ingen boble i boligmarkedet

Mindre prisgalopp

– Men blir det ikke veldig dyrt for boligkjøperen å skulle betjene lån og i tillegg betale forsikring?

– Det kommer an på hvor mye over markedsindeksen du kjøper. Strekker du deg veldig høyt over, vil forsikringen bli dyrere, forklarer Romstad.

Forsikringen blir naturlig nok dyrere jo høyere over takst du går. Da vil du få et mer realistisk inntrykk av hvor mye boligen er verdt og hvor stor risiko du tar dersom du velger å kjøpe til den høye prisen.

I tillegg vil forsikringsprisen variere etter hvor høy risiko du tar på deg. Dersom du kan tåle et verdifall på ti prosent, blir det billigere å forsikre deg, enn om du bare tåler et fall på fem prosent.

Da blir kanskje terskelen høyere for å by altfor mye over takst.

Romstad og Loen mener at forsikringsselskapene på denne måten kan bidra til å redusere den elleville boligprisveksten.

• Les også: Flaks på boligmarkedet kan påvirke resten av livet ditt

Foreslått før

Loen og Romstad er ikke alene om å forelså forsikring mot boligprisfall.

I fjor foreslo også Steinar Holden, instituttleder ved Økonomisk institutt på Universitetet i Oslo, å innføre en liknende forsikring.

Holdens forslag, omtalt av dn.no i fjor, vil fungere slik: dersom boligprisene faller, og boligen din blir betydelig mindre verd, skal boliglånet også reduseres. Forsikringen betales gjennom høyere rente på lånet, alternativt at långiver får en andel av en eventuell prisøkning på boligen.